Необходими документи за продажба на имот : Пълен списък

Представете си следния кошмарен сценарий: Вие сте брокерът (или продавачът). Купувачът вече е превел парите по доверителна сметка, продавачът е долетял специално от Лондон за един ден, часът при нотариуса е запазен за 10:00 сутринта. Влизате в кантората, документите са на масата… и нотариусът задава един-единствен въпрос: “А къде е Удостоверението за семейно положение на съпругата?”.

Тишина. Сделката спира. Продавачът изпуска обратния си полет. Купувачът започва да се съмнява в легитимността на имота. Всичко това можеше да бъде избегнато с правилната подготовка.

В Банско сделките са значително по-сложни от тези в София или Пловдив. Тук имаме дистанционни продавачи от цял свят, затворени комплекси с неуредени такси за поддръжка и специфични кадастрални изисквания. Този период между подписването на предварителния договор и нотариалното изповядване е известен като “Долината на смъртта” за сделките. Тази статия е вашият спасителен пояс – пълният списък с необходими документи за продажба на имот и скритите подводни камъни, за които никой не ви предупреждава.

Светата Троица на документите (Задължителният минимум)

Без тези три документа не можете дори да започнете разговор за предварителен договор, камо ли да стигнете до нотариус. Те са основата на всяка сделка.

1. Документ за собственост (Нотариален акт)

Звучи очевидно, но в Банско често се крият изненади. Продавачът може да не притежава нотариален акт, а само:

• Договор за покупко-продажба от общината (за стари панелни жилища).
• Постановление за възлагане от Съдия изпълнител (ЧСИ).
• Завет или дарение.

Важно: Проверете внимателно дали имената в документа съвпадат с личната карта. При чужденците често има грешки при транслитерацията на имената на кирилица (напр. John vs Джон/Джонс). Ако има разлика, ще ви трябва и “Удостоверение за идентичност на имена”.

2. Скица от Кадастъра (АГКК)

Това е “паспортът” на имота. Скицата трябва да е актуална (валидна е 6 месеца или безсрочно, ако няма промени, но нотариусите изискват презаверка).

Капанът в Банско: Много сгради в зоните около Гондолата и Грамадето не са нанесени правилно в кадастралната карта или имат грешна площ. Ако скицата показва 50 кв.м., а в нотариалния акт пише 55 кв.м., ви чака процедура по отстраняване на непълноти и грешки, която отнема между 14 дни и 3 месеца. Проверете скицата още при приемането на имота за продажба!

3. Данъчна оценка (От Общината)

Издава се от Община Банско. В нея трябва да пише изрично, че собственикът няма задължения за данък сгради и такса смет.

Критично: Ако имотът има няколко съсобственици, данъчната оценка трябва да е издадена на името на ВСИЧКИ. Ако продавачът е платил само своята част от данъка, нотариусът няма да изповяда сделката. Всички стари задължения трябва да се изчистят преди сделката.

Специфични документи, които “обръщат колата”

Това са документите, за които повечето хора се сещат в последния момент, и точно те провалят сделките.

Кошмарът “Продавач Чужденец” (The Foreign Seller)

Банско е уникален пазар с хиляди собственици от Великобритания, Русия, Израел и Ирландия. Когато те продават, списъкът с необходими документи за продажба на имот се усложнява драстично.

1. Пълномощно с Апостил (Apostille)

Ако Джон от Манчестър не може да дойде, той праща пълномощно. Но внимавайте:

• За страни от Хагската конвенция (UK, Израел, ЕС): Пълномощното трябва да има нотариална заверка И специален печат Апостил от съответното външно министерство. Без Апостил, документът е просто хартия в България.
• За Русия и Украйна: Благодарение на договорите за правна помощ, често Апостил не се изисква, но проверете актуалната практика на нотариуса, с който работите.
• Превод: Всички документи трябва да бъдат преведени от заклет преводач в България.

2. Декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК

Това са две специфични декларации, в които продавачът декларира, че няма задължения към държавата. Чужденците често ги забравят. Те също трябва да са заверени от нотариус в чужбина и да имат Апостил. Липсата им спира сделката на момента.

Такса Поддръжка: “Невидимият” дълг

Нотариусът не е длъжен да проверява дали са платени таксите към комплекса (освен при регистрирана Етажна Собственост), но купувачът задължително ще попита.
Ако продавате апартамент в затворен комплекс, бъдете проактивни. Изискайте “Удостоверение за липса на задължения” от Управляващото дружество (Мениджмънта на хотела). Ако продавачът дължи 2000 евро за последните 3 години (често срещано при така наречените “зомби” имоти), този дълг може да провали сделката, ако не се уточни кой ще го плати.

Разплащането: Сметка под условие (Escrow)

При сделки с чужденци доверието често е ниско. Купувачът се страхува да преведе парите преди да има нотариален акт, а продавачът се страхува да подпише прехвърлянето, преди да види парите.

Решението за 2026 г.: Използвайте доверителна сметка на нотариуса (Escrow).

1. Купувачът превежда сумата по специалната сметка на нотариуса.
2. Нотариусът потвърждава, че парите са налични.
3. Страните подписват акта.
4. След вписването на сделката в Агенция по вписванията, нотариусът освобождава парите към продавача.

Това е най-сигурният и цивилизован метод за разплащане.

Финален Чеклист за деня на сделката

За да спите спокойно преди големия ден, уверете се, че носите в папката:

• ✅ Лични карти на всички страни (проверете срока на валидност!).
• ✅ Оригинален нотариален акт на продавача.
• ✅ Актуална скица от кадастъра (оригинал).
• ✅ Данъчна оценка с печат “Няма задължения” (оригинал).
• ✅ Удостоверение за семейно положение (ако е приложимо).
• ✅ Платежно нареждане за местен данък (плаща се предварително или на място с карта).
• ✅ Декларации по чл. 264 и чл. 25 (попълват се при нотариуса).
• ✅ Пълномощни и декларации с Апостил и превод (за чужденци).

Подготовката на необходими документи за продажба на имот е скучна, досадна и бюрократична работа. Но точно тя отличава професионалния брокер, който си заслужава комисионата, от посредника, който просто “отваря врати”. Когато влезете при нотариуса с перфектно подредена папка, вие не просто затваряте сделка – вие печелите репутация.