- „Кога реално ще видя цялата сума от купувача?“
- „Какво се случва, ако имотът все още е заложен пред моята банка?“
- „Ще трябва ли да платя данък върху печалбата на държавата?“
В България, и в частност на динамичния пазар в курорта през 2026 г., моментът на прехвърляне на собствеността и моментът на чистото получаване на пари от продажба на имот рядко съвпадат напълно. Процесът става още по-сложен, ако вие самите все още изплащате кредит за жилището.
В това фундаментално ръководство ще разнищим целия финансов цикъл – от сроковете за банков превод, през погасяването на вашия дълг (ако има такъв), до данъчната декларация следващата година.
Златното правило на 2026: Само по банков път
Преди да навлезем в детайлите, нека уточним нещо фундаментално. Според законите в България (и Еврозоната), всяка сума за имот минава задължително по банков път. Няма плащания “на ръка” при нотариуса. Всички парични потоци, които ще опишем по-долу, са банкови транзакции.
ЧАСТ 1: Срокове за получаване на парите (Зависи от Купувача)
Скоростта, с която парите ще стигнат до вас, зависи изцяло от това как купувачът финансира сделката.
Сценарий А: Купувач с “Пари в брой” (Най-бързият вариант)
Когато купувачът разполага със собствени средства, процесът е бърз. Важи принципът: “Пари срещу Нотариален акт” в рамките на същия ден.
Плащането се извършва В ДЕНЯ на сделката, ПРЕДИ подписването при нотариуса. Купувачът нарежда превода и представя платежно нареждане на нотариуса като доказателство. Ако сметките ви са в една и съща банка, парите пристигат веднага. Ако са в различни банки – обикновено в рамките на същия работен ден.
Сценарий Б: Купувач с Ипотечен кредит (Сложният вариант)
Тук възниква парадокс: Вие прехвърляте имота днес, а банката на купувача плаща след седмица. Защо? Банката на купувача няма да преведе парите, докато не се увери, че имотът вече е собственост на техния клиент и банката е вписала своята ипотека като първи кредитор.
Хронология на плащането при купувач с кредит:
- ДЕН 1: Изповядване на сделката. Подписвате акта. Вече не сте собственик, но още нямате пари.
- ДЕН 2-7: Вписване в Агенция по вписванията. Технологично време за обработка на документите в съда (РС Разлог).
- ДЕН 8-10: Издаване на ново Удостоверение за тежести (УВТ). Доказва, че всичко е вписано коректно.
- ДЕН 11-14: Банката превежда парите. Кредитният инспектор получава новото УВТ и нарежда парите към вас.
Извод: При купувач с кредит, очаквайте парите си между 7 и 14 дни СЛЕД нотариуса.
ЧАСТ 2: Какво става, ако АЗ имам задължения върху имота?
Това е най-честият сценарий. Вие продавате имот, който все още изплащате към вашата банка. Как се случва продажбата в този случай? Много просто – вашата банка „се храни първа“.
Стъпка 1: Удостоверение за остатъчен дълг
Преди сделката трябва да вземете официален документ от вашата банка, който показва точната сума за пълно погасяване на кредита към датата на нотариалната сделка.
Пример: Продавате за 100,000 евро. Остават ви да върнете на банката 40,000 евро.
Стъпка 2: Разделяне на паричните потоци (Денят на плащането)
В деня, в който купувачът (или неговата банка) плаща, парите не идват накуп при вас. Те се разделят на два транша:
- Транш 1 (Към вашата банка): Сумата от удостоверението (напр. 40,000 евро) се превежда директно по специална сметка на вашата банка за погасяване на дълга.
- Транш 2 (Към вас): Остатъкът от продажната цена (напр. 60,000 евро – вашата “чиста” сума) се превежда по вашата лична сметка.
Този механизъм се описва детайлно в Нотариалния акт.
Стъпка 3: Заличаване на тежестта (Критично!)
След като вашата банка си получи парите (Транш 1), тя издава официално съгласие за заличаване на ипотеката. Това е ваша отговорност (или на нотариуса) да занесете този документ в Агенция по вписванията, за да може имотът да стане “чист” за новия собственик.
ЧАСТ 3: Дължа ли данъци СЛЕД всичко това?
Парите (Транш 2) са в сметката ви. Задълженията са погасени. Честито! Но историята не свършва тук. Според българското законодателство (ЗДДФЛ), доходите от продажба на имущество подлежат на облагане.
Какъв е данъкът? (Данък върху печалбата)
Дължите 10% данък, но само върху печалбата (разликата между продажната цена днес и цената на придобиване по вашия стар нотариален акт). Не върху цялата сума!
Кога сте ОСВОБОДЕНИ от данък?
Добрата новина е, че повечето продавачи на жилищни имоти са освободени. НЕ дължите данък, ако:
- ✅ Правилото “Един имот годишно”: Продавате един жилищен имот през календарната година. Няма значение кога сте го купили.
- ✅ Правилото “Над 3 години”: Продавате имот, притежаван повече от 3 години.
- ✅ Наследство: Имотът е придобит чрез наследство.
Сложно е? Нека ние движим процеса.
Координацията между вашата банка, банката на купувача и нотариуса е сложна задача. Ние управляваме целия финансов поток, за да сме сигурни, че вашите задължения са погасени правилно и вие получавате чистата сума навреме.
Заключение
Успешното получаване на пари от продажба на имот е многостъпков процес, особено когато са намесени банки от двете страни. Ключът е в детайлното разписване на паричните потоци в Нотариалния акт. Винаги първо се погасяват вашите съществуващи задължения към банката, а вие получавате разликата. И не забравяйте да проверите дали дължите данък печалба на следващата година!
Български