Статут на имота в Банско и ипотека: Рискове и съвети 2026

В Банско, поради спецификата на застрояване в курортните зони и изискванията на Закона за устройство на територията (ЗУТ), имотите масово се делят на три основни категории: жилища (апартаменти), ателиета и обекти за стопански цели (хотелски стаи/апартаменти). За търговските банки тези термини не са синоними – те представляват различна степен на риск и диктуват коренно различни условия по ипотечния кредит.

1. Статут „Жилище / Апартамент“: Златният стандарт за ипотека

Това е най-чистият и сигурен вариант за всяка банкова институция. За да бъде един обект със статут на „апартамент“, той трябва да отговаря на строги технически критерии според ЗУТ: да притежава самостоятелен вход, поне едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня с тоалетна и задължително складово пространство (мазе, таван или килер в самия имот).

• Процент на финансиране: Можете да разчитате на максималното за пазара – до 80-85% от пазарната оценка за резиденти с доходи от България.
• Лихвени нива: Ползвате стандартните промоционални лихви за жилищно кредитиране, които към началото на 2026 г. се задържат на нива около 2.3% – 3.5%.
• Пазарна оценка: Лицензираните оценители използват сравнителния метод с други подобни жилищни обекти, което обикновено води до по-реалистична и висока оценка, покриваща продажната цена.

2. Капанът на „Ателието“: Какво трябва да знаете?

Ателиетата в Банско са масово явление, особено в комплексите около Гондолата и местността Грамадето. Често те са разположени на мансардните етажи или в приземните нива. Макар визуално да изглеждат като типично студио, от юридическа гледна точка те са предназначени за „творческа дейност“. Въпреки че след последните промени в закона ателиетата се третират почти като жилища за целите на адресната регистрация, банките остават консервативни.

3. „Хотелска стая“ и обекти в апартхотели

Този статут е характерен за големите ваканционни комплекси с централизирано управление. Тук имотът се води част от сграда с обществено предназначение (хотел). За банката това не е жилище, а „бизнес актив“ или „търговска площ“.

Финансови последици за купувача:

• По-високо самоучастие: Банките изискват да осигурите между 40% и 50% от сумата със собствени средства.
• Лихвена надбавка: Понеже рискът при бизнес имотите е по-висок, лихвата често е с 1% до 2% по-висока от тази за обикновена ипотека.
• ДДС и данъци: При покупка от юридическо лице може да се дължи ДДС, а местните данъци и такса смет за нежилищни имоти в Община Банско са по-високи.

4. Промишлен ток: Най-големият „червен флаг“ в Банско

Един от най-големите проблеми в курорта е наличието на сгради, които все още ползват общ промишлен ток. Това означава, че комплексът няма индивидуални партиди към ЕРМ Запад за всеки апартамент.

За банките това е сигнал за незавършена документация или проблеми с въвеждането в експлоатация. Повечето водещи банки директно отказват ипотека за имоти на промишлен ток, тъй като обезпечението се счита за нисколиквидно. Винаги изисквайте удостоверение за наличие на индивидуални партиди за ток и вода.

Заключение

Изборът на статут на имота в Банско е толкова важен, колкото и самата локация. За да си гарантирате спокойствие и най-добрите лихвени условия през 2026 г., фокусирайте търсенето си върху обекти със статут на апартамент, притежаващи Акт 16 и открити битови партиди. Всичко останало изисква внимателен анализ и по-голям наличен капитал.