Първите 30 дни след покупката: Наръчник за новия собственик на имот в Банско

Честито! Най-тежката част от пътя е зад гърба ви. Подписахте нотариалния акт, банката преведе парите и ключовете за вашия нов дом в подножието на Пирин вече са в джоба ви. Вероятно единственото, което искате да направите, е да отворите бутилка шампанско на терасата и да се насладите на гледката към връх Тодорка.

Направете го, но само за кратко. Много нови собственици – особено чужденци или хора, свикнали с удобствата на големия град – живеят с опасната заблуда, че с излизането от кантората на нотариуса работата е свършена. Това е грешка, която може да ви струва скъпо.

В България, и специфично в община Банско, бюрократичният часовник започва да тиктака в момента на сделката. Ако пропуснете законовите срокове за регистрация, рискувате не само глоби от общината, но и кошмара да осъмнете без ток насред януари, защото партидата все още се води на стария собственик и той я е закрил.

За да ви спестим стреса и тичането, подготвихме този детайлен „Списък за оцеляване“ за първите 30 дни от вашата собственост.

СТЪПКА 1: Взимане на вписания Нотариален акт

В деня на сделката вие подписвате нотариалния акт, но той все още не е валиден документ пред институциите. Нотариусът трябва да го представи в Агенция по вписванията, където съдия по вписванията го вписва в имотния регистър. Тази процедура отнема технологично време.

Срок: Обикновено 3 до 7 дни след сделката.
Действие: Обадете се на кантората на нотариуса, преди да отидете, за да потвърдите, че документът е готов. Вземете поне 2-3 заверени преписа (копия) на акта, защото ще ви трябват за всички следващи стъпки.

СТЪПКА 2: ЕРМ Запад (Токът) – Най-критичната задача!

В Банско това е най-честият препъни-камък. Имате законоустановен срок от 30 дни, за да смените партидата на електромера на свое име. Ако закъснеете, процедурата става по-сложна, а ако старият собственик (особено ако е фирма) реши да „дръпне шалтера“, възстановяването на захранването може да отнеме седмици.

Как става процедурата в Банско?

Отивате в Клиентския център на ЕРМ Запад (Електрохолд). Най-близкият и удобен офис се намира в гр. Разлог (на 5 км от Банско). Проверете работното време предварително, тъй като често има опашки.
Необходими документи: Копие от новия Нотариален акт, Лична карта и (много важно!) Приемо-предавателен протокол. Този протокол трябва да сте попълнили в деня на взимане на ключовете и да съдържа показанията на електромера към датата на смяна на собствеността.
Попълвате заявление за смяна на титуляр на партида.

Внимание, нов собственик: Никога не разчитайте на устни уговорки с продавача от типа „ще оправим тока по-нататък“. Ако партидата остане на негово име и той спре да плаща (или закрие партидата), ЕРМ Запад ще прекъсне захранването. Таксата за възстановяване и времето без ток през зимата са наказание, което не искате да си причинявате.

СТЪПКА 3: ВиК Благоевград (Водата)

Процедурата е сходна с тази за електричеството, но офисът се намира на различно място. В Банско има изнесен офис на ВиК (Водоснабдяване и Канализация), където можете да подадете документите.

Срок: 30 дни от придобиването.
Документи: Копие от нотариален акт и приемо-предавателен протокол с показанията на водомерите.
Важен детайл: Служителите ще проверят дали старият собственик има неплатени задължения. Ако има такива, ВиК може да откаже прехвърляне на партидата, докато те не бъдат изчистени. Уверете се, че продавачът е платил всичко, преди да приключите отношенията си с него.

СТЪПКА 4: Община Банско (Местни данъци)

По закон всеки нов собственик трябва да декларира имота в дирекция „Местни данъци и такси“ в Община Банско. Срокът за това е 2 месеца от датата на издаване на нотариалния акт.

Какво се подава?

Трябва да попълните „Декларация по чл. 14 от ЗМДТ“. Това е дълъг и подробен документ, в който описвате имота – квадратура, етаж, вид конструкция, година на построяване, наличие на асансьор и т.н. На база на тези данни общината изчислява вашата „Данъчна оценка“, върху която ще плащате годишен данък сгради и такса смет.

Добрата новина за 2026 г.:

В повечето случаи нотариусите вече изпращат информацията за сделката към общината автоматично по електронен път (служебно разкриване на партида). Въпреки това, силно ви съветваме да проверите дали това се е случило. Обадете се в общината 2-3 седмици след сделката. Технически грешки се случват често, а глобата за недеклариран имот остава за ваша сметка, независимо чия е вината за неуведомяването.

СТЪПКА 5: Етажната собственост (Домоуправителят)

Това е стъпката, която почти всички забравят, но която е критична за спокойния ви живот в комплекса. В Банско повечето апартаменти са в сгради със „Затворен тип“ или с активна етажна собственост.

Намерете домоуправителя или мениджъра на комплекса (обикновено има табло с контакти във входа).
Представете се като нов собственик и попълнете „Книгата на собствениците“ (това е законово изискване).
Информирайте се за размера на таксата поддръжка, как се формира и какви са начините за плащане.
Поискайте правилника за вътрешния ред и кода за достъп/чипове за входната врата.

СТЪПКА 6: БУЛСТАТ (Само за чужденци)

Ако сте чуждестранен гражданин и нямате българско ЕГН (или ЛНЧ), имате допълнително задължение. Трябва да се регистрирате в Агенция по вписванията (Регистър БУЛСТАТ) в 7-дневен срок след покупката. Ще ви бъде издаден уникален БУЛСТАТ номер (подобен на ЕГН), който ще ви служи като идентификатор пред данъчните власти и комуналните дружества.

Заключение

Първите 30 дни след покупката са изпълнени с досадна административна работа, но тя е неизбежна. Едноседмично фокусирано тичане по институциите ще ви спести години наред главоболия и объркани сметки. Не оставяйте нещата „за следващото идване“, защото в Банско институциите не работят през уикенда, когато обикновено сте тук за почивка.

Нямате време за бюрокрация?

Живеете в чужбина или в София и не можете да отделите 2-3 работни дни за висене по опашки? Ние предлагаме услугата „Смяна на партиди и регистрация“. С едно нотариално пълномощно нашият екип ще премине през всички институции вместо вас и ще ви предаде готовите документи.