Всеки брокер в Банско е водил този диалог поне сто пъти:
Клиент: “Тази сграда има ли Акт 16?”
Брокер: “В момента е на Акт 15, но скоро ще вземе 16.”
Клиент: (Мълчание и страх в очите) “О, значи е незаконна? Не искам да рискувам.”
За обикновения човек, строителните термини са плашеща джунгла. За него съществуват само две състояния: “Готово” и “Проблемно”. Вашата работа като експерт не е просто да цитирате членове от ЗУТ (Закона за устройство на територията), а да преведете бюрократичния език на човешки.
В тази статия ще разбием митовете около Светата Троица на новото строителство – Акт 14, 15 и 16 – и ще ви дадем точните думи (скриптове), с които да успокоите клиента и да спасите сделката, без да лъжете.
Акт 14: “Скелетът е готов” (Груб строеж)
Техническото определение: Акт за приемане на конструкцията (Образец 14).
Как да го обясните на клиента:
“Г-н Клиент, Акт 14 е ‘Рожденият ден’ на апартамента. Това означава, че сградата вече има стени и покрив. Тя вече не е просто чертеж, а реален имот, който фигурира в Кадастъра с отделен идентификатор. От този момент нататък Вие купувате реален обект, а не ‘право на строеж’. Банките вече отпускат ипотечни кредити на този етап, което е най-сигурният знак, че строежът е легален.”
Рискът: Може да се живее ли? Абсолютно не. Няма ток, вода, асансьор или дограма. Това е инвестиция в бъдещето на най-ниска цена.
Акт 15: “Сградата е завършена” (Готова за оглед)
Техническото определение: Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (Образец 15).
Как да го обясните на клиента:
“Акт 15 означава, че строителят е свършил работата си и е предал обекта на възложителя (Вас). Сградата е напълно готова визуално – има ток, вода, дограма, изолация, общите части са боядисани. Строителните машини и крановете са си тръгнали.”
⚠️ Често задаван въпрос: “Мога ли да живея в сграда с Акт 15?”
Вашият отговор: “Технически – да, много хора правят ремонти и дори живеят. Но трябва да знаете, че токът и водата все още се плащат на промишлени цени (по-скъпо), защото партидите са на името на строителя. Чакаме само държавната приемателна комисия да удари финалния печат.”
Акт 16: “Паспортът на сградата” (Разрешение за ползване)
Техническото определение: Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Как да го обясните на клиента:
“Това е финалът. Държавата е минала, проверила е всичко (пожарна безопасност, екология, ВиК) и е казала: ‘Тази сграда е безопасна и отговаря на всички закони’. С Акт 16 вече можете да си откриете лична партида за ток и вода (битов ток) и официално да се регистрирате на адреса. Това е най-високата степен на сигурност, но и цената на имота тук е с 20-30% по-висока от тази ‘на зелено’.”
Сравнителна таблица за вашите клиенти
Разпечатайте тази таблица или я запазете в телефона си, за да я покажете на клиента по време на оглед. Тя визуализира разликите перфектно.
| Етап | Нотариално прехвърляне? | Банков кредит? | Ток и Вода | Цена |
|---|---|---|---|---|
| Акт 14 | ДА (Като имот) | ДА (Обикновено) | НЯМА | Най-ниска |
| Акт 15 | ДА | ДА | ИМА (Промишлен) | Средна |
| Акт 16 | ДА | ДА (Най-лесно) | ИМА (Битов) | Най-висока |
Капанът в Банско: “Сгради без Акт 16”
Това е специфичен проблем за нашия регион. След строителния бум през 2008 г., много хотели в Банско останаха “замразени” на етап Акт 15. Те функционират, имат ток и вода, хората живеят там от години, но юридически сградата не е въведена в експлоатация.
Как да продавате такива имоти? (Етичният подход)
- Бъдете честни: Не крийте факта. Кажете го още в първия разговор. “Имотът няма Акт 16 и може никога да няма.”
- Използвайте цената като аргумент: “Г-н Клиент, този имот няма Акт 16, но затова цената му е с 30% по-ниска от съседния комплекс. Вие получавате същия комфорт, същата гледка и локация, но на много по-добра цена. Разликата в сметката за ток (промишлен vs битов) ще се изплати от по-ниската цена на покупка за следващите 20 години.”
- Проверете партидите: Уверете се, че сградата има поне открити партиди към ЧЕЗ (Електрохолд), дори да са промишлени. Ако токът се плаща “на рецепция” или на “пазача”, това е червен флаг за бъдещи проблеми.
Искате да изглеждате като експерт?
Свалете нашата инфографика “Пътят на сградата: От изкоп до ключ”. Изпратете я на клиентите си по Вайбър след оглед, за да разберат процеса визуално и да ви се доверят.
Разбирането на Акт 14, 15 и 16 е фундаментът на вашата експертиза като брокер. Когато обясните тези сложни термини на прост език, вие сваляте напрежението и страха от клиента. А спокойният клиент е този, който вади химикалката и подписва сделката.
Български