Архитектурен анализ: Реалните размери на апартаментите в Банско

Детайлен наръчник за квадратури, разпределения и ергономия на помещенията

Когато разглеждате ски имот „на хартия“, цифрите често могат да бъдат подвеждащи. Апартамент, обявен като „60 кв.м“, може да се усеща просторен или притеснително тесен, в зависимост от това каква част от тези метри е „затворена“ в стени и общи части и колко реално остават за живеене.

Този доклад разглежда „анатомията“ на типовия ваканционен имот в Банско, базирайки се на архитектурните планове на най-популярните комплекси в курорта (като Bansko Royal Towers, Vihren Palace, St. John Park и др.).

1. Нотариален акт срещу Реалност: Къде се губят квадратите?

Преди да анализираме стаите, е важно да уточним формулата, по която се търгуват имотите в България, и по-специално в планинските курорти, където общите части са значително по-големи от тези в градските жилища.

• Обща площ (РЗП/Бруто): Това е цифрата, която виждате в заглавието на обявата.

• Застроена площ (Чиста площ/Нето): Това е площта, измерена по вътрешния контур на жилището, включително терасата.

• Идеални части (Загуба): В Банско очаквайте между 18% и 25% разлика между общата и чистата площ. За сравнение, в градски условия този процент обикновено е 12-15%.

Пример от практиката (Студио в района на Кабинковия лифт):

Важна бележка: При по-малките имоти (т.нар. „бюджетни студиа“) съотношението може да бъде още по-неблагоприятно. Често срещана практика е имот с обявена площ 28 м² да предлага едва 22 м² реална жилищна площ.

2. Типични размери според вида на имота

Студио (Studio)

Това е най-масовият тип имот в Банско, проектиран основно за нощувки след активен ден на пистите.

• Типична обща площ: 30 – 45 м²

• Типична чиста площ: 25 – 35 м²

• Основно помещение: Средно 18 – 22 м². Това пространство трябва да побере спалня, малък диван и кухненски бокс.

• Баня: 3.5 – 4.0 м² (стандартно оборудвана само с душ кабина).

• Антре: Често липсва или е символично (2-3 м²), преливащо директно в дневната зона.

Двустаен апартамент (1-Bedroom)

Най-функционалният избор за семейство с две деца.

• Типична обща площ: 55 – 75 м²

• Типична чиста площ: 45 – 60 м²

• Дневна с кухня: 20 – 25 м². Позволява обособяване на зона за хранене и разтегателен диван.

• Спалня: 12 – 14 м². Достатъчно за двойно легло и гардероб, но рядко позволява поставяне на допълнително детско легло или кошара.

• Тераса: В повечето случаи е обща за двете стаи, с площ 3 – 5 м².

Тристаен апартамент (2-Bedroom)

Тук се наблюдават най-големите вариации в разпределенията.

• Типична обща площ: 80 – 100 м²

• Типична чиста площ: 70 – 85 м²

• Основна спалня: 14 – 16 м² (в луксозните комплекси често разполага със собствена баня).

• Втора спалня: Често компромисна – 9 – 11 м². В някои сгради втората спалня е преходна или „вътрешна“ (без директен прозорец, разчитаща на заимствана светлина от дневната през стъклена преграда).

• Дневна зона: 25 – 30 м².

3. Детайлен анализ на помещенията и ергономия

Дневна зона и Кухненски бокс

В 95% от ваканционните имоти в Банско кухнята е част от дневната (тип „отворен план“).

• Кухненски фронт: Стандартната дължина на кухненския бокс в студио е 180 – 200 см. Това е достатъчно точно за мивка, два котлона и малък хладилник под плота. В двустайните апартаменти фронтът достига 240 – 300 см, което позволява вграждане на фурна и понякога тясна съдомиялна (45 см).

• Ширина на помещението: Критичен показател. Ако дневната е по-тясна от 3.20 метра, разполагането на диван срещу телевизор става трудно и блокира ходовите линии.

Спални

Стандартното обзавеждане в Банско следва хотелския тип:

• Двойно легло: Обикновено 160×200 см или 180×200 см (King size).

• Проходи: За комфортно ползване са нужни поне 60 см отстояние от двете страни на леглото.

• Предизвикателството със скосяванията: Много апартаменти са разположени на последни (мансардни) етажи. По закон светлата височина трябва да е поне 2.30 м в 50% от площта, но в най-ниската част (надзида) може да падне до 1.50 м или по-ниско. Това прави стените неизползваеми за високи гардероби. Винаги проверявайте най-ниската точка на скосяването.

Баня и Тоалетна

Санитарните възли в ски курортите са проектирани компактно.

• Стандартен размер: 1.80 м x 2.20 м (около 4 м²).

• Оборудване: Повечето са с душ кабина, а не с вана, с цел пестене на място и топла вода от бойлера. Ако има вана, тя често „изяжда“ 30-40% от обема на помещението.

• Бойлер: В много комплекси бойлерът (80-100 литра) е монтиран вътре в банята, което отнема допълнително пространство над тоалетната или пералнята.

Тераса

Балконите в Банско варират драстично според годината на строителство на сградата.

• Старо строителство: Често предлагат дълбоки балкони (над 1.50 м), позволяващи поставянето на маса със столове.

• Ново строителство / Икономичен клас: Често срещани са тераси тип „френски прозорец“ или много тесни ивици (под 1 метър ширина), които служат само за излизане прав, но не и за релакс в седнало положение.

4. Специфични измервания за мебелите

Ако планирате покупка с цел реновиране или преобзавеждане, ето какви максимални габарити обикновено позволяват тези жилища:

Заключение

Когато купувате имот в Банско, чистата площ трябва да бъде вашият водещ ориентир. За комфортен престой на четиричленно семейство, минималният санитарен праг е 50 м² чиста площ (обикновено продавани като 60-65 м² обща площ). Всичко под това изисква сериозни компромиси с обзавеждането или води до усещане за претъпканост, характерно за хотелска стая, а не за собствен ваканционен дом.