Детайлен наръчник за квадратури, разпределения и ергономия на помещенията
Когато разглеждате ски имот „на хартия“, цифрите често могат да бъдат подвеждащи. Апартамент, обявен като „60 кв.м“, може да се усеща просторен или притеснително тесен, в зависимост от това каква част от тези метри е „затворена“ в стени и общи части и колко реално остават за живеене.
Този доклад разглежда „анатомията“ на типовия ваканционен имот в Банско, базирайки се на архитектурните планове на най-популярните комплекси в курорта (като Bansko Royal Towers, Vihren Palace, St. John Park и др.).
1. Нотариален акт срещу Реалност: Къде се губят квадратите?
Преди да анализираме стаите, е важно да уточним формулата, по която се търгуват имотите в България, и по-специално в планинските курорти, където общите части са значително по-големи от тези в градските жилища.
-
Обща площ (РЗП/Бруто): Това е цифрата, която виждате в заглавието на обявата.
-
Застроена площ (Чиста площ/Нето): Това е площта, измерена по вътрешния контур на жилището, включително терасата.
-
Идеални части (Загуба): В Банско очаквайте между 18% и 25% разлика между общата и чистата площ. За сравнение, в градски условия този процент обикновено е 12-15%.
Пример от практиката (Студио в района на Кабинковия лифт):
| Параметър | Обявени данни | Реално ползваема площ |
| Площ по нотариален акт (Обща) | 51.67 м² | – |
| Общи части (коридори, лоби, стълбища) | 6.52 м² | 0 м² |
| Чиста жилищна площ (Застроена) | 45.15 м² | 45.15 м² |
Важна бележка: При по-малките имоти (т.нар. „бюджетни студиа“) съотношението може да бъде още по-неблагоприятно. Често срещана практика е имот с обявена площ 28 м² да предлага едва 22 м² реална жилищна площ.
2. Типични размери според вида на имота
Студио (Studio)
Това е най-масовият тип имот в Банско, проектиран основно за нощувки след активен ден на пистите.
-
Типична обща площ: 30 – 45 м²
-
Типична чиста площ: 25 – 35 м²
-
Основно помещение: Средно 18 – 22 м². Това пространство трябва да побере спалня, малък диван и кухненски бокс.
-
Баня: 3.5 – 4.0 м² (стандартно оборудвана само с душ кабина).
-
Антре: Често липсва или е символично (2-3 м²), преливащо директно в дневната зона.
Двустаен апартамент (1-Bedroom)
Най-функционалният избор за семейство с две деца.
-
Типична обща площ: 55 – 75 м²
-
Типична чиста площ: 45 – 60 м²
-
Дневна с кухня: 20 – 25 м². Позволява обособяване на зона за хранене и разтегателен диван.
-
Спалня: 12 – 14 м². Достатъчно за двойно легло и гардероб, но рядко позволява поставяне на допълнително детско легло или кошара.
-
Тераса: В повечето случаи е обща за двете стаи, с площ 3 – 5 м².
Тристаен апартамент (2-Bedroom)
Тук се наблюдават най-големите вариации в разпределенията.
-
Типична обща площ: 80 – 100 м²
-
Типична чиста площ: 70 – 85 м²
-
Основна спалня: 14 – 16 м² (в луксозните комплекси често разполага със собствена баня).
-
Втора спалня: Често компромисна – 9 – 11 м². В някои сгради втората спалня е преходна или „вътрешна“ (без директен прозорец, разчитаща на заимствана светлина от дневната през стъклена преграда).
-
Дневна зона: 25 – 30 м².
3. Детайлен анализ на помещенията и ергономия
Дневна зона и Кухненски бокс
В 95% от ваканционните имоти в Банско кухнята е част от дневната (тип „отворен план“).
-
Кухненски фронт: Стандартната дължина на кухненския бокс в студио е 180 – 200 см. Това е достатъчно точно за мивка, два котлона и малък хладилник под плота. В двустайните апартаменти фронтът достига 240 – 300 см, което позволява вграждане на фурна и понякога тясна съдомиялна (45 см).
-
Ширина на помещението: Критичен показател. Ако дневната е по-тясна от 3.20 метра, разполагането на диван срещу телевизор става трудно и блокира ходовите линии.
Спални
Стандартното обзавеждане в Банско следва хотелския тип:
-
Двойно легло: Обикновено 160×200 см или 180×200 см (King size).
-
Проходи: За комфортно ползване са нужни поне 60 см отстояние от двете страни на леглото.
-
Предизвикателството със скосяванията: Много апартаменти са разположени на последни (мансардни) етажи. По закон светлата височина трябва да е поне 2.30 м в 50% от площта, но в най-ниската част (надзида) може да падне до 1.50 м или по-ниско. Това прави стените неизползваеми за високи гардероби. Винаги проверявайте най-ниската точка на скосяването.
Баня и Тоалетна
Санитарните възли в ски курортите са проектирани компактно.
-
Стандартен размер: 1.80 м x 2.20 м (около 4 м²).
-
Оборудване: Повечето са с душ кабина, а не с вана, с цел пестене на място и топла вода от бойлера. Ако има вана, тя често „изяжда“ 30-40% от обема на помещението.
-
Бойлер: В много комплекси бойлерът (80-100 литра) е монтиран вътре в банята, което отнема допълнително пространство над тоалетната или пералнята.
Тераса
Балконите в Банско варират драстично според годината на строителство на сградата.
-
Старо строителство: Често предлагат дълбоки балкони (над 1.50 м), позволяващи поставянето на маса със столове.
-
Ново строителство / Икономичен клас: Често срещани са тераси тип „френски прозорец“ или много тесни ивици (под 1 метър ширина), които служат само за излизане прав, но не и за релакс в седнало положение.
4. Специфични измервания за мебелите
Ако планирате покупка с цел реновиране или преобзавеждане, ето какви максимални габарити обикновено позволяват тези жилища:
| Мебел | Макс. препоръчителен размер (Типов имот) | Бележка |
| Диван (Дневна) | Дължина до 220 см (Тройка) | Ъгловите дивани често „запушват“ пространството в малките дневни (под 20 м²). |
| Трапезна маса | 120 см x 80 см (за 4 човека) | Кръглите маси (диаметър 90-100 см) често са по-удачни за оптимизиране на ходовите линии. |
| Гардероб | Дълбочина 60 см (Стандарт) | В спални под 12 м² често се налагат плитки гардероби (40 см дълбочина) с изтеглящ механизъм. |
Заключение
Когато купувате имот в Банско, чистата площ трябва да бъде вашият водещ ориентир. За комфортен престой на четиричленно семейство, минималният санитарен праг е 50 м² чиста площ (обикновено продавани като 60-65 м² обща площ). Всичко под това изисква сериозни компромиси с обзавеждането или води до усещане за претъпканост, характерно за хотелска стая, а не за собствен ваканционен дом.