Пълно ръководство: Данъци за имот в Банско при Airbnb и наем

Една от най-честите и скъпоструващи заблуди сред новите собственици е допускането, че всички видове наеми се облагат по един и същ начин. В действителност, данъчният режим, който трябва да прилагате, зависи изцяло от характера на отдаването – дали става въпрос за дългосрочно жилищно ползване или за краткосрочно туристическо настаняване чрез платформи като Airbnb и Booking.com.

Тази статия е създадена, за да разясни в детайли основните изисквания, прагове и срокове, така че да бъдете напълно изрядни и да избегнете солени глоби.

1. Дългосрочен наем: Данък върху доходите на физическите лица (ДОД)

Когато отдавате вашия апартамент или къща в Банско за постоянно живеене (например сключвате едногодишен договор със ски инструктори, хотелски персонал, ИТ специалисти или дигитални номади), вашият приход се третира като стандартен доход от наем по смисъла на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

Как се изчислява данъкът?

Законът е сравнително благоприятен за наемодателите физически лица, тъй като приходът не се облага в пълния си брутен размер.

• Данъчна основа: Държавата автоматично ви признава 10% нормативно признати разходи (които покриват виртуално вашата амортизация, дребни ремонти и текуща поддръжка). За тези 10% не е необходимо да събирате и доказвате фактури.
• Данъчна ставка: Дължимият данък е в размер на 10% върху вече намалената данъчна основа (тоест, реално плащате 10% данък върху 90% от брутния си приход).

Деклариране и срокове за внасяне

Процесът на деклариране е разделен на авансови вноски и годишно изравняване:

1. Авансов данък (Тримесечен): Дължи се за първото, второто и третото тримесечие на годината. Подава се Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ в срок до края на месеца, следващ съответното тримесечие (напр. за първо тримесечие срокът е 30 април).
2. Годишно изравняване: За последното (четвърто) тримесечие не се подава авансова декларация. Вместо това, целият остатък се изравнява с Годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок до 30 април на следващата календарна година.

2. Краткосрочен наем (Airbnb/Booking): Режим на Патентен данък

Ако бизнес моделът ви е насочен към туристи и отдавате имота си за нощувки, дейността ви автоматично се класифицира от държавата като хотелиерство. Тук правилата се променят драстично. За физическите лица и Едноличните търговци (ЕТ), които разполагат с категоризирани обекти (до 20 стаи), е приложим режимът на Патентния данък, регламентиран в Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Какво представлява Патентният данък?

Патентният данък на практика замества стандартния 10-процентов данък върху дохода. Най-важната му характеристика е, че вие НЕ заплащате процент върху реалния си оборот. Вие дължите фиксирана годишна сума към Община Банско, независимо дали имотът ви е бил пълен 300 дни в годината, или е стоял празен.

Размер, деклариране и срокове

• Размер на данъка: Точната ставка се гласува ежегодно от Общинския съвет на Банско. Тя се определя въз основа на местоположението (зоната, в която попада имотът в града) и капацитета (броя на леглата/стаите във вашия апартамент за гости).
• Деклариране: Преди въобще да посрещнете първия си гост, сте длъжни да подадете данъчна декларация по чл. 61н от ЗМДТ в деловодството или данъчната служба на общината.
• Срокове за плащане: Данъкът може да бъде заплатен на четири равни вноски през годината. Ако обаче заплатите пълния му размер в срок до 31 януари на текущата година, законът ви дава право да ползвате 5% отстъпка.

3. Най-големият подводен камък: Регистрацията по ДДС

Тук се крие най-големият риск за собствениците. Много хора погрешно смятат, че Данък добавена стойност (ДДС) ги касае само ако са голяма фирма с огромни обороти. Това е изключително опасна заблуда, особено когато работите с глобални дигитални платформи.

Как работи механизмът по чл. 97а?

Важно е да разберете, че при тази специфична регистрация вие не начислявате 20% ДДС върху цената на нощувката, която плаща гостът. Механизъмът се нарича “обратно начисляване”. Вие дължите 20% ДДС единствено върху размера на комисионата, която платформата ви удържа.

Пример: Гост плаща 100 лв. за нощувка. Airbnb ви удържа 15 лв. комисиона (такса обслужване). Вие дължите на НАП 20% ДДС върху тези 15 лв., което се равнява на 3 лв.

Този режим изисква сериозно администриране – всеки месец до 14-то число се подават дневници за покупки и продажби и справка-декларация към НАП, дори в месеците, в които не сте имали гости (подават се нулеви декларации).

Обща регистрация по ДДС

Стандартната (обща) регистрация става задължителна само ако вашият облагаем оборот (общата сума от всички реализирани нощувки) надхвърли законовия праг (към момента той е 100 000 лв., с тенденция за повишаване до 166 000 лв. от 2025 г.). Ако достигнете този праг, вие вече дължите намалената ставка от 9% ДДС за туристически услуги върху пълната стойност на всяка реализирана нощувка.

4. Осигурителни вноски и местни такси

Плащането на данъци е само част от финансовата картина. Трябва да вземете предвид и осигурителната тежест, както и местните задължения.

Осигуровки според вида дейност

• При дългосрочен наем: Като физическо лице не дължите допълнителни социални и здравни осигуровки върху пасивния доход от наем, освен ако вече не сте регистрирани като самоосигуряващо се лице на друго основание (напр. свободна професия).
• При краткосрочен наем: Тъй като хотелиерството се разглежда категорично като стопанска (търговска) дейност, НАП често изисква внасянето на осигуровки. Ако управлявате имота лично, може да се наложи да се регистрирате като самоосигуряващо се лице. Практиката тук е много специфична, затова е критично важно да обсъдите вашия индивидуален статус със счетоводител.

Обобщение: Календар на задълженията ви

За да систематизираме информацията, ето как изглежда профилът на задълженията за типичен собственик на апартамент за гости (физическо лице) в Банско:

Към местната власт (Община Банско):

• Данък недвижими имоти и Такса битови отпадъци: Плащат се ежегодно за самия факт, че притежавате имот.
• Патентен данък: Годишен данък за правото да извършвате туристическа дейност.
• Туристически данък: Плаща се ежемесечно, базиран на реално отчетените нощувки в системата ЕСТИ (обикновено варира между 0.40 лв. и 1.00 лв. на човек на нощувка, според категорията).

Към държавата (НАП):

• ДДС върху комисионите (чл. 97а): Ежемесечно подаване на декларации.
• Осигурителни вноски: Ежемесечно (в зависимост от конкретния ви осигурителен профил).

Свържете се с експерт за данъчна консултация