Данъци при продажба на имот в Банско: Кога дължите 10%?

Според българското законодателство, продажбата на недвижим имот се третира като източник на доход. Затова е критично важно да сте наясно с дължимите данъци при продажба на имот. Стандартната ставка за облагане на този вид доход е 10%. Добрата новина обаче е, че Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) е предвидил редица изключения и “вратички”, които ви освобождават напълно от това задължение, ако отговаряте на определени условия.

В тази четвърта част от нашия Наръчник на продавача, ще разгледаме в детайли как се формира облагаемата сума, кога държавата няма да ви вземе нито стотинка и какви са спецификите за чуждестранни собственици на имоти в Банско.

1. Златното правило: Облага се САМО печалбата

Най-честата заблуда сред продавачите е страхът, че ще трябва да платят 10% върху цялата сума, получена от купувача. Това категорично не е вярно. Данък се дължи единствено върху положителната разлика между цената, на която продавате днес, и цената, на която сте придобили имота в миналото (плюс приспаднати нормативно признати разходи).

Пример:
Да кажем, че сте закупили студио в Банско през 2022 г. за сумата от 30,000 евро.
Днес, през 2024 г., го продавате за 45,000 евро.
Брутната ви печалба е 15,000 евро.
От тези 15,000 евро приспадате 10% нормативно признати разходи (1,500 евро), което оставя данъчна основа от 13,500 евро.
Дължите 10% данък върху тази сума, което се равнява на 1,350 евро.

Важно: Ако продавате имота на загуба (на цена по-ниска или равна на тази, на която сте го купили), вие не реализирате доход и съответно не дължите никакъв данък.

2. Кога сте НАПЪЛНО освободени от данък при продажба на имот?

Законът е благосклонен към дългосрочните собственици. Има три основни хипотези, при които сте напълно освободени от плащане на данък, независимо колко голяма е печалбата ви от сделката.

Случай А: “Правилото за 3 години” (Един жилищен имот)

Не дължите данък, ако през календарната година продавате само един жилищен имот (апартамент, къща, студио) и са изминали повече от 3 пълни години между датата на неговото придобиване (покупката) и датата на продажбата му.

Пример: Ако нотариалният ви акт за покупка е с дата 15 март 2021 г., можете да продадете имота без данъчни последствия по всяко време след 16 март 2024 г.

Случай Б: “Правилото за 5 години” (До два имота)

Ако сте инвеститор с повече имоти, можете да продадете до два недвижими имота (включително земеделски земи, гаражи, търговски обекти) в рамките на една година без да плащате данък, при условие че сте били техен собственик повече от 5 години.

Случай В: Имоти, придобити по наследство или реституция

3. Как се доказва “Цена на придобиване”?

Ако не попадате в нито едно от изключенията (например: купили сте апартамент в Банско “на зелено” с цел спекула и го продавате веднага след Акт 16), ще трябва да изчислите и платите данък. За целта трябва официално да докажете цената на придобиване:

• При стандартна покупко-продажба: Базата е цената, която е вписана във вашия нотариален акт при покупката на имота.
• При собствено строителство: Документално доказаната стойност (фактури, договори) за построяването на обекта.
• При придобиване чрез дарение: За цена на придобиване се приема данъчната оценка на имота към момента на самото дарение.

4. Специфични правила за чуждестранни граждани в Банско

Тъй като голяма част от продавачите в Банско са чужденци (граждани на Великобритания, Ирландия, Израел, Гърция), е важно да се отбележат няколко специфики:

• Териториален принцип: Тъй като недвижмият имот физически се намира на територията на Република България, доходът от продажбата му се счита за придобит от източник в България. Следователно данъкът, ако се дължи такъв, се плаща тук, към НАП.
• Спогодби за избягване на двойното данъчно облагане (СИДДО): България има сключени такива спогодби с десетки държави. Това означава, че ако платите 10% данък печалба в България, можете да представите документ в родната си страна, за да не бъдете обложени втори път върху същата сума.
• Идентификация: За да подаде данъчна декларация в България, чужденецът трябва да притежава Служебен номер от НАП (ЛНЧ) или БУЛСТАТ номер.

5. Срокове за деклариране и плащане

Изключително важно е да запомните, че нотариусът не удържа този данък автоматично по време на сделката (за разлика от местния данък за придобиване, който се плаща от купувача). Декларирането и плащането на данъка върху печалбата е ваше лично задължение.

• Как се декларира: Подава се Годишна данъчна декларация (ГДД) по чл. 50 от ЗДДФЛ (Приложение 5).
• Срок: Декларацията се подава, и съответно данъкът се плаща, в периода от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на продажбата.

Пример: Ако сделката е изповядана през август 2024 г., вие трябва да декларирате и платите данъка си до 30 април 2025 г.