Пътеводител на купувача (Част 3): Процес на покупка – от “Стоп-капаро” до Нотариален акт
Намерили сте идеалния имот в Банско, направили сте оглед и цената ви устройва. Какво следва?
Процесът на покупко-продажба в България е строго формализиран. За разлика от някои западни държави, тук ролята на Нотариуса е централна, а сделката приключва не с размяна на договори по пощата, а с физическо “изповядване”.
Ето как протича процедурата хронологично, за да знаете какво да очаквате.
Стъпка 1: Резервация (Стоп-капаро)
Бюро с лаптоп и документи, разположено пред голям прозорец с красив зимен пейзаж от заснежени дървета и къщи в планински курорт.
Пазарът в Банско е динамичен. За да сте сигурни, че имотът няма да бъде продаден на друг, докато банката ви подготвя парите, се подписва Договор за депозит (Резервация).
- Какво представлява: Плащате сума (стандартно 2,000 евро) на агенцията или продавача.
- Ефект: Имотът се сваля от продажба за определен период (обикновено 20-30 дни).
- Риск: Ако се откажете без основателна причина, губите депозита. Ако продавачът се откаже, той трябва да ви го върне (често в двоен размер, ако е уговорено).
Стъпка 2: Предварителен договор (Опционално)
При сделки, които ще се финализират бързо (до 2-3 седмици), често се прескача тази стъпка и се отива директно на Нотариус. Но Предварителният договор е задължителен, ако:
- Имотът е “на зелено” (в строеж).
- Купувате с банков кредит (банката го изисква).
- Има нужда от технологично време за вадене на сложни документи.
В този договор се описват всички условия, а купувачът обикновено плаща 10% до 20% от цената.
Стъпка 3: Подготовка на документите (Задължение на продавача)
Преди сделката продавачът трябва да се снабди с пакет от актуални документи. Без тях нотариусът няма да изповяда сделката. Уверете се, че са налице:
- Скица на имота (Схема): Издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Валидна е 6 месеца или безсрочно (ако няма промени).
- Данъчна оценка: Издава се от Община Банско. Тя удостоверява, че за имота няма неплатени местни данъци.
- Удостоверение за вещни тежести (УВТ): Най-важният документ за вашата сигурност! Издава се от Имотния регистър и показва историята на имота – има ли ипотеки, възбрани или съдебни спорове. (Повече за това в Част 4).
Стъпка 4: Изповядване на сделката (Финалът)
Тук има една специфика за района. Въпреки че имотът е в Банско, сделките се изповядват в град Разлог (на 5 км от Банско). Причината е, че Службата по вписванията към Районен съд се намира в Разлог.
Как протича денят на сделката?
- Среща при Нотариуса: Купувачът и Продавачът се явяват лично (или чрез пълномощници).
- Преводач: Ако не говорите български език, законът изисква присъствието на заклет преводач, който да ви прочете акта на вашия език.
- Подписване: Нотариусът прочита Нотариалния акт на глас. Уверява се в самоличността на страните и волята им за сделка.
- Декларации: Попълват се декларации по чл. 264 от ДОПК (че страните нямат задължения към държавата) и декларации за произход на средствата (за суми над 30,000 лв).
Стъпка 5: Плащане
Съгласно Закона за ограничаване на плащанията в брой, всяка сума над 10,000 лева (около €5,100) трябва задължително да мине по банков път.
- Обичайната практика е плащането да се извърши веднага след подписването при нотариуса, но преди той да впише сделката в регистъра.
- Нотариусът обикновено изисква платежно нареждане като доказателство, че цената е платена, за да впише сделката.
Съвет: Ако се притеснявате за сигурността, можете да използвате доверителна сметка на нотариуса (Ескроу). Вие превеждате парите на нотариуса, а той ги превежда на продавача само след като вие станете собственик.
Стъпка 6: Вписване и получаване на Акта
След подписването, нотариусът носи документите в Съда в Разлог. Там съдията по вписванията отразява промяната на собствеността. Обикновено получавате своя Нотариален акт след 3 до 7 дни. Вече сте официален собственик!
Следваща стъпка: Процесът изглежда ясен, но дяволът е в детайлите. Как да се уверите, че имотът е “чист” и няма да купите чужди дългове? Прочетете Част 4: Правна сигурност и проверка за тежести