Пътеводител на купувача (Част 4): Правна сигурност – как да не купите “имот с проблеми”
Най-големият кошмар на всеки инвеститор е да плати за имот, а по-късно да разбере, че той е ипотекиран, има съдебен спор или няма разрешение за ползване.
В България нотариусът проверява сделката към момента на подписването, но задълбочената проверка на историята на имота (т.нар. Due Diligence) е отговорност на купувача и неговия адвокат.
Тази статия е вашият щит срещу измами и лоши инвестиции.
Бюро с лаптоп и документи, разположено пред голям прозорец с красив зимен пейзаж от заснежени дървета и къщи в планински курорт.
1. Светият Граал: Удостоверение за вещни тежести (УВТ)
Това е най-важният документ, който трябва да изискате преди да платите каквото и да е (дори стоп-капаро). Издава се от Имотния регистър към Агенция по вписванията.
Какво да гледате в него? УВТ показва “здравния картон” на имота за поне 10 години назад. Търсете за:
- Ипотеки: Има ли банка, която може да ви вземе имота заради дългове на продавача?
- Възбрани: Има ли запор от ЧСИ (Частен съдебен изпълнител) заради неплатени сметки?
- Искови молби: Води ли се съдебно дело за собствеността?
Съвет: Не се доверявайте на старо удостоверение, предоставено от продавача. Изискайте ново, актуално към деня на сделката.
2. Капанът “Акт 16” в Банско
По време на строителния бум (2006-2009) в Банско бяха започнати стотици сгради. Много от тях останаха недовършени или без финални документи.
Разликите са критични:
- Акт 14 (Груб строеж): Сградата има стени и покрив, но не е годна за живеене. Рискова инвестиция.
- Акт 15: Сградата е готова, но още не е въведена в експлоатация от държавата.
- Акт 16 (Удостоверение за въвеждане в експлоатация): Единственият гарант, че сградата е законна и безопасна.
Защо е важно? Ако купите апартамент без Акт 16:
- Промишлен ток: Вероятно нямате собствена партида за ток и плащате скъп промишлен ток през строителя.
- Липса на пазар: Тези имоти трудно се продават и банките не отпускат кредити за тях.
3. Скритите собственици (Семеен кодекс)
Често срещана ситуация: Продавачът е един (напр. Иван), името му е единствено в нотариалния акт, но имотът е придобит по време на брака му.
- Рискът: Според българското законодателство, имотът е СИО (Съпружеска имуществена общност). Ако съпругата не се подпише при нотариуса, тя може да развали сделката ви по-късно.
- Решението: Изискайте Удостоверение за семейно положение от продавача и се уверете, че всички собственици са съгласни с продажбата.
4. Схема на имота (Кадастър)
Преди сделката задължително сравнете Скицата от Кадастъра с реалното разпределение на апартамента.
- Ако продавачът е бутнал стена, усвоил е тераса или е обединил два апартамента без проект, това е незаконно преустройство. Вие купувате проблема и глобата е за ваша сметка.
5. Чек-лист за безопасна сделка
Преди да преведете парите, уверете се, че имате “ДА” на всички въпроси:
- [ ] Проверих ли имота за тежести (УВТ) за 10 години назад?
- [ ] Има ли сградата Акт 16 и отделни партиди за ток (Електрохолд) и вода (ВиК)?
- [ ] Продавачът представи ли квитанции за платени ток, вода и такса поддръжка до момента?
- [ ] Има ли данъчна оценка с отбелязано “няма задължения”?
- [ ] Ако купувам от фирма – проверих ли дали тя не е в процедура по несъстоятелност?
Следваща стъпка: Сделката е минала успешно, имате нотариален акт и ключове. Честито! Но работата не свършва тук. Прочетете Част 5: Първи стъпки след покупката – партиди, ремонти и управление