Управлението на недвижим имот в Банско генерира приходи, но води и до конкретни данъчни задължения към държавния и общинския бюджет. Една от най-честите заблуди сред собствениците е допускането, че всички наеми се облагат по идентичен начин.
В действителност, данъчният режим зависи изцяло от характера на отдаването – дали става въпрос за дългосрочно жилищно ползване или за краткосрочно туристическо настаняване (тип Airbnb/Booking).
Тази статия разяснява основните изисквания, за да бъдете изрядни пред Националната агенция за приходите (НАП) и Община Банско.
1. Дългосрочен наем: Данък върху доходите на физическите лица
Когато отдавате имота за постоянно живеене (например с годишен договор за ски инструктори, персонал или дигитални номади), доходът се третира като доход от наем по смисъла на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
- Данъчна основа: Приходът не се облага в пълния си размер. Законът признава автоматично 10% нормативно признати разходи (за амортизация и текуща поддръжка), които не е необходимо да доказвате с фактури.
- Данъчна ставка: Дължимият данък е 10% върху данъчната основа (т.е. върху 90% от брутния приход).
- Деклариране и внасяне:
- Авансов данък: Дължи се за първото, второто и третото тримесечие на годината. Декларира се с Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ (срок: до края на месеца, следващ тримесечието).
- Годишно изравняване: Подава се Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ (срок: до 30 април на следващата година), в която се включва и последното тримесечие.
2. Краткосрочен наем (Туризъм): Режим на Патентен данък
Ако отдавате имота на туристи за нощувки, дейността се класифицира като хотелиерство. За физическите лица и Едноличните търговци (ЕТ), които разполагат с категоризирани обекти (до 20 стаи), е приложим режимът на Патентния данък.
- Приложим закон: Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ).
- Същност: Патентният данък замества стандартния данък върху дохода. Вие НЕ заплащате 10% върху реалния оборот от нощувки, а фиксирана годишна сума, независимо от заетостта на имота.
- Размер на данъка: Ставката се гласува от Общинския съвет на Банско и зависи от местоположението (зоната) на имота и броя на леглата/стаите. Точният размер се определя с Наредбата за местните данъци и такси на Община Банско.
- Срокове за внасяне: Данъкът се заплаща на четири равни вноски през годината. При заплащане на пълния размер до 31 януари, ползвате 5% отстъпка.
- Деклариране: Преди започване на дейността се подава данъчна декларация по чл. 61н от ЗМДТ в общината.
3. Подводният камък: Регистрация по ДДС
Много собственици погрешно смятат, че ДДС (Данък добавена стойност) ги касае само при достигане на високи обороти. Това е рискована заблуда, особено при работа с международни платформи като Airbnb и Booking.com.
Съществуват два вида регистрация по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС):
А. Задължителна регистрация по чл. 97а (За услуги от чужбина)
Това е най-честият пропуск. Дори при минимален оборот, ако ползвате посреднически услуги на фирма, регистрирана в друга държава от ЕС (каквито са Booking – Нидерландия и Airbnb – Ирландия), вие сте длъжни да се регистрирате по ДДС на основание чл. 97а преди получаването на първата фактура за комисиона.
- Механизъм: Не начислявате ДДС върху нощувките на гостите. Дължите 20% ДДС само върху размера на комисионата, която плащате на платформата (т.нар. механизъм на “обратно начисляване”).
- Администриране: Подават се месечни справки-декларации и дневници за покупки към НАП.
- Санкции: Глобите за неспазване на това изискване са значителни и започват от 500 лв., като се начислява и невнесеният данък с лихвите.
Б. Обща регистрация по ДДС
Тя става задължителна, само ако облагаемият ви оборот (сумата от всички реализирани нощувки) надхвърли прага за задължителна регистрация (актуалният праг за страната е 100 000 лв., с тенденция за повишаване до 166 000 лв. от 2025 г.).
- В този случай дължите 9% ДДС (намалената ставка за настаняване) върху стойността на всяка нощувка.
4. Осигурителни вноски
Данъците не са единственият разход.
- При дългосрочен наем: Като физическо лице не дължите социални и здравни осигуровки върху дохода от наем (освен ако не сте регистрирани като самоосигуряващо се лице на друго основание).
- При краткосрочен наем: Тъй като това се тълкува като стопанска дейност, НАП често изисква внасяне на осигуровки. Практиката и тълкуванията по този казус са динамични, затова консултацията със счетоводител е силно препоръчителна, за да определите осигурителния си статус.
Обобщение: Вашите финансови задължения
За максимална яснота, ето типичния профил на задълженията за собственик на ваканционен имот в Банско (физическо лице):
- Към Община Банско:
- Данък недвижими имоти и Такса битови отпадъци (годишно).
- Туристически данък (ежемесечно, на база реализирани нощувки).
- Патентен данък (годишно, ако имотът е категоризиран и работи като място за настаняване).
- Към НАП:
- ДДС върху комисионите (ежемесечно, при работа с чуждестранни платформи – изисква регистрация по чл. 97а).
- Осигурителни вноски (в зависимост от осигурителния статус).
Важно уточнение: Данъчното законодателство в България подлежи на промени. Тази статия има информативен характер и не замества професионалната данъчна консултация. За изготвяне на декларации и конкретни изчисления, препоръчваме да ползвате услугите на квалифициран счетоводител, запознат със спецификата на туристическия сектор.