Много собственици на имоти в Банско възприемат платформите като Airbnb и Booking.com единствено като маркетингови канали за привличане на гости. За данъчните власти обаче те играят съвсем различна роля – тази на ключов източник на информация.

С влизането в сила на европейската директива DAC7, правилата на играта се промениха коренно. Тези платформи вече са законово задължени да събират, верифицират и докладват детайлна финансова информация за своите партньори (наемодателите) директно към Националната агенция за приходите (НАП).

Тази статия разяснява какво означава това за вас и как правилно да настроите профилите си, за да избегнете блокиране на акаунти, запор на плащания или данъчни ревизии.

1. Краят на анонимността: Директива DAC7

От 2023 г. всички дигитални платформи, опериращи на територията на ЕС, подават годишни отчети към данъчните служби за доходите на своите потребители.

Какви данни се обменят автоматично? Платформите предоставят на НАП следните данни за вас:

  • Идентификационни данни: Име и ЕГН (за физически лица) или Име на фирмата и ЕИК (за юридически лица).
  • Банкова информация: IBAN на сметката, по която получавате плащанията.
  • Данни за имота: Точен адрес и вид на обекта.
  • Финансова информация: Общ размер на изплатените суми (приходите) за календарната година и броя на реализираните нощувки.

Какво означава това на практика? Ако сумата, която декларирате в Годишната си данъчна декларация, се разминава с данните, подадени служебно от Airbnb или Booking.com, системата на НАП автоматично индикира несъответствие (дискрепанция). Това е почти сигурно основание за стартиране на проверка или ревизия.

2. Специфични изисквания на Airbnb

Интерфейсът на Airbnb е интуитивен, но изисква стриктно спазване на местните регулации. Ето кои полета са критични за българските собственици:

Поле „Регистрационен номер“ (Listing details / Regulations)

В секцията “Regulations” на вашия профил, Airbnb изисква въвеждане на номер на лиценз или регистрация.

  • Какво се попълва: Тук се въвежда номерът на Удостоверението за категоризация (или Временното удостоверение за открита процедура), издадено от Кмета на Община Банско.
  • Защо е важно: Платформата започва поетапно да ограничава видимостта на обяви без валиден регистрационен номер, като част от мерките срещу сивия сектор.

Данъчна информация (Taxpayer Information)

Необходимо е коректно попълване на данъчния статус.

  • Ако сте физическо лице: Посочвате ЕГН.
  • Ако сте юридическо лице: Посочвате ЕИК и ДДС номер (ако имате регистрация).
  • Внимание: Името на титуляра на профила в Airbnb трябва да съвпада с името на титуляра на банковата сметка и данъчно задълженото лице. Разминаванията (напр. профил на името на съпруга, а банкова сметка на съпругата) създават сериозни административни пречки при засичането на данните в НАП.

3. Специфични изисквания на Booking.com

Booking.com оперира на принципа на B2B (бизнес към бизнес) отношенията и прилага много по-строги критерии относно ДДС и фактурирането.

Формуляр за идентификация (KYP – Know Your Partner)

Това е задължителен процес за верификация на партньора. Booking.com изисква доказателства, че сте реален собственик или упълномощен управител.

  • Изискват се: Документи за самоличност, документ за собственост (или договор за управление) и официално потвърждение от банката за притежание на сметката.
  • Непопълването на KYP формата в срок води до спиране на преводите към вас, дори да продължавате да приемате резервации.

ДДС върху комисионата (Reverse Charge)

Тъй като Booking.com е базиран в Нидерландия, когато ви издават фактура за тяхната комисиона (стандартно между 15% и 18%), те не начисляват ДДС във фактурата. Прилага се механизмът за „обратно начисляване“ (reverse charge).

  • Вашето задължение: Вие сте длъжни сами да начислите 20% ДДС върху стойността на тази комисиона с Протокол по чл. 117 от ЗДДС и да го внесете в българския бюджет.
  • За целта е задължителна регистрацията по чл. 97а от ЗДДС (както разяснихме в статията за данъците). Ако не предоставите валиден ДДС номер в екстранета на Booking.com, платформата все пак ще докладва транзакциите, но вие ще изпаднете в нарушение за невнесен данък.

4. Синхронизация на цени и такси

При настройката на ценовата политика в платформите е важно да дефинирате правилно структурата на данъците.

  • Туристически данък: В настройките на Booking.com и Airbnb трябва изрично да укажете дали туристическият данък е включен в цената или се събира отделно на рецепция.
    • Препоръка: Най-добрият подход е да го включите в крайната цена (и да го маркирате като “included”), за да избегнете неудобството да изисквате дребни суми в брой от гостите при настаняване.
  • ДДС ставка: Уверете се, че системата не начислява автоматично стандартната ставка от 20%. За туристическо настаняване в България приложимата ставка е 9%.

5. Рискове при несъответствие (Non-Compliance)

Пренебрегването на правилата за съответствие води до негативни последици в две посоки:

  1. От страна на Платформата:
    • Сваляне на обявата (Delisting) до изясняване на обстоятелствата.
    • Блокиране на изходящи плащания (Payouts block).
    • Едностранно прекратяване на партньорския договор.
  2. От страна на институциите (НАП и Община Банско):
    • Установяване на несъответствия между банковите постъпления и декларираните доходи.
    • Глоби за извършване на дейност в некатегоризиран обект.
    • Санкции за невнесен ДДС върху комисионите от чужбина.

Заключение Периодът на “невидимите” наеми приключи безвъзвратно. Днес платформите функционират като партньори на данъчната администрация. Спазването на изискванията за съответствие (Compliance) може да изглежда сложно първоначално, но изисква само еднократна коректна настройка на профилите и дисциплина във воденето на документацията.