Пълно ръководство: Регистрация и категоризация на имоти за краткосрочен наем в Банско
Ако притежавате апартамент или вила в Банско и планирате да реализирате доходи чрез платформи като Airbnb, Booking.com или чрез туристически агенции, първата и най-важна стъпка е узаконяването на дейността.
Периодът, в който имотите можеха да се отдават в „сивия сектор“, отмина безвъзвратно. Българското законодателство вече изисква пълна прозрачност, а платформите автоматично обменят данни с Националната агенция за приходите (НАП). Липсата на регистрация крие риск от сериозни административни санкции и деактивиране на профила ви в платформите за резервации.
Този материал ще ви преведе стъпка по стъпка през процеса на категоризация в Община Банско и задължителната регистрация в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ).
Стъпка 1: Категоризация на имота в Община Банско
Съгласно Закона за туризма, всеки имот, предлагащ краткосрочно настаняване, подлежи на категоризация. За самостоятелни жилища това най-често са обекти от клас „В“ – „Апартаменти за гости“ или „Стаи за гости“.
Къде се подават документите?
Процедурата стартира в деловодството на Община Банско. Можете да входирате документите лично или чрез упълномощено лице с нотариално заверено пълномощно.
Необходими документи
За стартиране на процедурата трябва да подготвите следния набор от документи (препоръчваме предварителна справка на място за актуални промени в наредбите):
- Заявление-декларация по образец (получава се на гише в Общината).
- Документ за собственост (Копие от Нотариален акт).
- Скица на имота (издадена от Агенция по геодезия, картография и кадастър).
- Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16) – копие.
- Документ за платена такса за разглеждане на документите. Размерът се определя от Общинския съвет и зависи от капацитета (броя легла) на обекта.
- За юридически лица: Справка за актуално състояние (ЕИК).
- При съсобственост: Писмено съгласие от останалите съсобственици на имота.
Ход на процедурата
- Входиране: След подаване на пълния пакет документи, получавате входящ номер.
- Временно удостоверение: В законоустановения срок (често в рамките на няколко дни) се издава Временно удостоверение за открита процедура по категоризация.
- Важно: С този документ вече имате право легално да упражнявате дейност и да приемате гости, докато тече процедурата.
- Проверка на място: Общинската експертна комисия по категоризация (ОЕКК) има правомощията да извърши оглед на обекта, за да удостовери, че той отговаря на изискванията за заявената категория.
- Категоризация: След одобрение, кметът на Община Банско издава финалното Удостоверение за категоризация, което обикновено е с валидност 5 години.
Стъпка 2: Регистрация в ЕСТИ (Единна система за туристическа информация)
Получаването на категория е само първият етап. Втората задължителна стъпка е свързването с ЕСТИ. Това е централизираната система на Министерство на туризма, която осигурява обмен на данни в реално време между местата за настаняване, МВР и НАП.
Защо е задължително?
Хартиените регистри и адресни карти останаха в миналото. Всеки наемодател е длъжен да регистрира всеки гост в електронната система в рамките на 24 часа след настаняването.
Процес по осигуряване на достъп
- Заявка за профил: При подаване на документите за категоризация в Общината (или при получаване на временното удостоверение), трябва да попълните и заявка за регистрация в ЕСТИ.
- Акаунт: Общинската администрация създава профил на вашия обект и генерира потребителско име и парола.
- Вход и идентификация: Достъпът се осъществява през уеб портала на ЕСТИ (https://esti.tourism.government.bg).
- За гарантиране на сигурността и подписване на месечните справки, системата изисква Квалифициран електронен подпис (КЕП). Физическите лица могат да използват и облачен КЕП (като Evrotrust или B-Trust), което е по-удобна и икономична алтернатива.
Работа със системата
- Оперативна дейност: Въвеждате данните за всеки гост: Имена, ЕГН/ЛНЧ (или номер на документ за самоличност за чужденци), дата на раждане, пол, гражданство, дати на пристигане и отпътуване.
- Туристически данък: Системата автоматично изчислява дължимия курортен данък към Община Банско на база реализираните нощувки.
Често задавани въпроси (FAQ)
Изисква ли се съгласие на съседите (Етажната собственост)?
При категоризация на “Апартаменти за гости” (клас В), Законът за туризма към момента не поставя изрично условие за 100% съгласие на Общото събрание на етажната собственост (за разлика от хостелите). Въпреки това, Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) важи с пълна сила. Силно препоръчително е да информирате съседите и да спазвате стриктно правилника за вътрешния ред, за да избегнете жалби и проверки.
Какви са санкциите при нарушения?
Глобите за предоставяне на туристически услуги в некатегоризиран обект са значителни – от 500 до 5000 лв. за физически лица, като за юридически лица сумите са по-високи. Неподаването на данни в ЕСТИ също подлежи на отделни административни наказания.
Платформите (Airbnb/Booking) плащат ли данъците вместо мен?
Важно е да разграничавате таксите. Платформите удържат своята комисиона и понякога начисляват ДДС върху нея. Те обаче НЕ внасят вашия туристически данък към общината, нито вашия данък върху дохода (или патентен данък). Тези задължения са изцяло отговорност на собственика.
Заключение Административната процедура е еднократна и създава необходимата правна рамка за вашия бизнес. Веднъж регистрирани, вие работите спокойно, изграждате доверие у гостите и партньорите си и елиминирате риска от проверки на НАП и общинските органи.