Наръчник на Продавача (Част 3): Документалният лабиринт – пълен списък за сделка

Намерили сте купувач, договорили сте цената, стиснали сте си ръцете. Честито! Но преди да отворите шампанското, ви чака среща с българската бюрокрация.

Подготовката на документите за продажба е задължение на продавача. Без пълен комплект изрядни документи, нотариусът няма право да изповяда сделката. В Банско процедурата има своите специфики, особено по отношение на Кадастъра и Общината.

Този списък ще ви помогне да организирате процеса и да избегнете паниката в последния момент.

1. “Светата Троица” на документите

Това са трите документа, без които не може да започнете нищо.

А. Документ за собственост (Нотариален акт)

Това е вашата легитимация. Трябва да представите оригинала пред нотариуса в деня на сделката.

• Съвет: Проверете внимателно имената и ЕГН-то си в акта. Ако има грешка (дори една буква), ще трябва да вадите удостоверение за идентичност на имена.

Б. Данъчна оценка (От Община Банско)

Издава се от отдел „Местни данъци и такси“ на Община Банско.

• Валидност: Важи само до края на текущото тримесечие (напр. до 30 юни, 30 септември) или до края на годината, ако е платена за цялата година.
• Условие: За да я получите, трябва да сте платили всички дължими данъци за имота (данък сгради и такса смет) до момента.
• Забележка: В оценката задължително трябва да пише, че имотът няма непогасени данъчни задължения.

Тази снимка символизира успешната подготовка за сделка – подредени документи, изпълнен списък със задачи и ключовете, готови за предаване на новия собственик.

В. Скица на имота (От Кадастъра/АГКК)

Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

• Валидност: По закон скиците са безсрочни, докато няма промяна в данните. Въпреки това, много нотариуси и банки изискват скицата да е издадена (или презаверена) в последните 6 месеца.
• Схема на самостоятелен обект: За апартаменти се изисква “Схема”, а за земя/къща – “Скица”.

2. Скритите “подводни камъни”

Освен основните три, често се изискват допълнителни документи, които могат да забавят сделката с седмици.

Удостоверение за семейно положение

Нотариусът трябва да знае дали имотът е Съпружеска имуществена общност (СИО).

• Ако сте го купили по време на брак: Дори само вашето име да е в нотариалния акт, имотът е общ. Съпругът/съпругата ви трябва да присъства на сделката или да даде пълномощно + декларация за съгласие.
• Ако сте разведени: Трябва да представите бракоразводно решение, за да се види кой е получил имота.

Удостоверение за тежести (УВТ)

Макар че обикновено купувачът го изисква и плаща, понякога е добре да го извадите предварително, за да докажете “чистотата” на имота (липса на ипотеки и възбрани). Издава се от Имотния регистър (Агенция по вписванията).

3. Финансова чистота (Задължително за Банско)

В Банско купувачите са изключително чувствителни на тема “стари дългове”.

• Служебна бележка от Етажната собственост: Трябва да докажете, че нямате неплатени такси за поддръжка към комплекса. Без това купувачът може да се откаже, страхувайки се, че ще наследи вашите задължения.
• Квитанции за ток и вода: Подгответе последните платени сметки. Ако партидата за ток е промишлена (чест случай в Банско), уврете се, че нямате стари задължения към строителя/управителя.

4. Специфика при дистанционна продажба

Ако не можете да дойдете в Разлог (където е нотариусът) за сделката, ще ви трябва пълномощник.

• Пълномощно: Трябва да е с нотариална заверка на подписа И на съдържанието.
• Декларации: Заедно с пълномощното трябва да подпишете и две декларации (по чл. 264 от ДОПК и чл. 25 от ЗННД).
  • Важно: Тези декларации важат само до края на текущата календарна година!

Следваща стъпка: Документите са събрани, сделката мина. Но дали всички пари от продажбата остават за вас? В някои случаи държавата прибира 10%. ???? Прочетете Част 4: Данъци при продажба – кога дължите 10% данък печалба?