Наръчник на Продавача (Част 4): Данъци при продажба – кога и колко дължите на държавата?

Продадохте имота, получихте парите и платихте на брокера. Мислите, че всичко е приключило? Не бързайте. Националната агенция за приходите (НАП) може да има претенции към печалбата ви.

Продажбата на имот се третира като доход. В България данъкът върху този доход е 10%, но законодателството е предвидило щедри освобождавания (вратички), от които можете да се възползвате, ако сте търпеливи.

Тази статия ще ви помогне да разберете дали дължите данък и как да го изчислите законно.

Илюстрация на финансовата страна при продажба на имот: реализираната печалба (монетите) и необходимостта от изчисляване на данъчните задължения върху нея.

1. Златното правило: Облага се само печалбата

Най-важното, което трябва да разберете, е, че данък не се дължи върху цялата продажна цена, а само върху положителната разлика (печалбата).

Формулата е:

$$(Продажна\ цена – Цена\ на\ придобиване) \times 10\% = Дължим\ данък$$

• Пример:
  • Купили сте апартамент в Банско през 2018 г. за 20,000 евро.
  • Продавате го днес за 35,000 евро.
  • Печалбата ви е 15,000 евро.
  • Дължите 10% от 15,000 = 1,500 евро данък.

Ако продавате на загуба (на цена, по-ниска от тази, на която сте купили), не дължите никакъв данък.

2. Кога сте НАПЪЛНО освободени от данък?

Законът (ЗДДФЛ) ви освобождава от данък в три конкретни случая. Ако попадате в някоя от тези групи, печалбата ви е необлагаема, независимо колко голяма е тя.

Случай А: “Правилото за 3 години” (Основно жилище)

Не дължите данък, ако продавате един жилищен имот в рамките на една календарна година, при условие че са минали повече от 3 години между датата на покупката и датата на продажбата.

• Пример: Купили сте апартамента на 1 февруари 2020 г. Можете да го продадете без данък след 2 февруари 2023 г.

Случай Б: “Правилото за 5 години” (До 2 имота)

Можете да продадете до два недвижими имота (независимо дали са жилищни, вили, гаражи или земи) без данък, ако сте ги притежавали повече от 5 години.

Случай В: Имот, придобит по наследство

Това е най-често пропусканото облекчение. Ако сте наследили имот (не дарение, а наследство по закон или завещание), продажбата му е винаги безмитна, независимо кога го продавате. Дори да го продадете 1 месец след смъртта на наследодателя, не дължите 10% данък.

Внимание: При имот, получен чрез Дарение, правилата за 3 и 5 години важат с пълна сила!

3. Как се изчислява “Цена на придобиване”?

Ако не попадате в горните изключения (например: купили сте с цел спекула и продавате след 1 година), трябва да сметнете данъка.

Но каква е “цената на придобиване”, ако сте построили къщата сами или сте я получили като дарение?

• При покупка: Цената, записана във вашия нотариален акт за покупка.
• При строителство: Стойността според документите за строителство (Акт 16, строителни книжа).
• При дарение: Данъчната оценка на имота към момента на дарението (това е сумата, върху която са платени местните данъци при нотариуса).

Важна отстъпка: Законът ви позволява да намалите печалбата с 10% нормативно признати разходи, преди да начислите данъка.

4. Специфика за чуждестранни лица

Ако сте чужд гражданин (напр. от Великобритания, Ирландия, Израел), който продава имот в Банско:

1. Данъкът се плаща в България: Тъй като имотът е на българска територия, доходът е с източник България.
2. СИДДО (Спогодби за избягване на двойното данъчно облагане): Повечето държави имат спогодби с България. Това означава, че ако платите данък тук, вашата държава ще ви го приспадне, за да не плащате два пъти.
3. Задължителна регистрация: За да платите данъка, трябва да имате служебен номер от НАП или БУЛСТАТ.

5. Срокове за деклариране

Данъкът не се удържа автоматично при нотариуса. Това е ваше задължение.

• Кога: Подава се Годишна данъчна декларация (по чл. 50 от ЗДДФЛ).
• Срок: До 30 април на годината, следваща годината на продажбата.
  • Пример: Продали сте имота през юли 2024 г. Трябва да подадете декларация и да платите данъка до 30 април 2025 г.

Следваща стъпка: Вече знаете всичко за парите и документите. Но какво правим, ако живеете в Лондон или София и нямате възможност да пътувате до Банско за всяка стъпка?

Прочетете Част 5: Дистанционна продажба – как да продадете имота, без да пътувате