Стъпка 1: Резервация на имота (Договор за Стоп-капаро)
Пазарът на недвижими имоти в Банско е изключително динамичен, особено в месеците преди началото на зимния сезон. За да сте сигурни, че харесаният от вас имот няма да бъде продаден на друг купувач, докато вие организирате финансите си или банката разглежда искането ви за кредит, първата стъпка е подписването на Договор за депозит (Резервация).
- Какво представлява: Плащате фиксирана сума (стандартно около 2,000 евро) на агенцията за недвижими имоти или директно по сметка на продавача. Този договор фиксира продажната цена, така че тя да не може да бъде повишавана.
- Ефект: Имотът се сваля от пазара и реклама за определен период (най-често между 20 и 30 дни), през който продавачът се задължава да подготви всички нужни документи.
- Риск за купувача: Ако се откажете от сделката без основателна правна причина (например просто сте размислили), вие губите депозита си.
- Риск за продавача: Ако продавачът се откаже (защото е намерил клиент с по-добра оферта), според българското законодателство той дължи връщане на капарото в двоен размер, стига това да е изрично уговорено в резервационната бланка.
Стъпка 2: Предварителен договор (Опционално, но препоръчително)
При сделки, които ще се финализират много бързо (в рамките на 2-3 седмици) със собствени средства, често страните решават да прескочат тази стъпка и да отидат директно на Нотариус. Въпреки това, Предварителният договор по чл. 19 от ЗЗД е задължителен в няколко ключови хипотези:
- Имотът се купува “на зелено” (сградата е в процес на строеж и няма Акт 16).
- Купувате с банков ипотечен кредит – всяка банка ще изиска този договор, за да стартира процедурата по отпускане на заема.
- Има нужда от повече технологично време (над 1 месец) за вадене на сложни документи, заличаване на стари ипотеки или вадене на удостоверения за наследници.
В този договор се описват абсолютно всички детайли на бъдещата сделка: крайни срокове, неустойки, задължения за плащане на битови сметки до деня на прехвърлянето и разпределение на нотариалните такси. При подписването му, купувачът обикновено доплаща до 10% или 20% от продажната цена.
Стъпка 3: Подготовка на документите за Нотариус
Това е задължение изцяло на продавача. Без пълния пакет от актуални документи, нито един нотариус няма право да изповяда сделката. Като купувач (или чрез вашия адвокат), вие трябва да изискате копия от тях за предварителна проверка:
- Документ за собственост: Най-често това е предходен Нотариален акт, но може да бъде и Договор за доброволна делба или съдебно решение.
- Скица на имота / Схема за самостоятелен обект: Издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Схемата е валидна 6 месеца, или безсрочно, ако няма настъпили промени в имота.
- Данъчна оценка: Издава се от Дирекция “Местни данъци и такси” към Община Банско. Този документ категорично удостоверява, че за имота няма неплатени данъци и такса смет към момента на продажбата.
- Удостоверение за вещни тежести (УВТ): Това е най-важният документ за вашата правна сигурност! Издава се от Имотния регистър към Агенция по вписванията и показва пълната “чистота” на имота – има ли учредени ипотеки, наложени съдебни възбрани, искови молби или учредено право на ползване.
Стъпка 4: Изповядване на сделката (Денят на финала)
Тук стигаме до една много важна регионална специфика. Въпреки че имотът, който купувате, физически се намира в град Банско, сделката задължително се изповядва в съседния град Разлог (на 5 км разстояние). Причината е чисто административна – Районният съд и Службата по вписванията, които обслужват община Банско, се намират в Разлог.
Как протича денят при нотариуса?
- Среща: Купувачът и Продавачът се явяват лично пред избрания нотариус в Разлог (или се представляват от упълномощени лица с изрично, нотариално заверено пълномощно).
- Заклет преводач: Банско е международен курорт. Ако една от страните е чужденец и не владее български език, законът стриктно изисква присъствието на независим заклет преводач, който да извърши симултанен превод и да прочете нотариалния акт на разбираем за страната език.
- Прочит и съгласие: Нотариусът прочита Нотариалния акт на глас. Уверява се в самоличността на страните, тяхната дееспособност и свободната им воля за сключване на сделката.
- Декларации: Попълват се задължителни декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК (че страните нямат подлежащи на принудително изпълнение задължения към държавата), както и декларации по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) за произход на средствата, ако сумата надвишава 30,000 лева.
Стъпка 5: Плащане на продажната цена
Съгласно Закона за ограничаване на плащанията в брой в Република България, всяко плащане по сделка на стойност над 10,000 лева (приблизително 5,112 евро) трябва задължително да премине по банков път.
Обичайната практика при сделките в района на Банско е следната: страните подписват нотариалния акт в кантората, след което купувачът нарежда банковия превод (често през мобилно банкиране на място). Нотариусът изчаква представянето на платежно нареждане (суифт/бордеро) като безспорно доказателство, че цената е платена, и едва тогава отива в съда, за да впише сделката.
Стъпка 6: Вписване и получаване на Нотариалния акт
След като актът е подписан и плащането е потвърдено, в края на работния ден нотариусът отнася документите в Службата по вписванията към Районен съд – Разлог. Там Съдията по вписванията проверява документацията и отразява промяната на собствеността в Имотния регистър. Това вписване ви прави противопоставими на трети лица (т.е. предпазва ви от измама, при която имотът се продава два пъти в един ден).
Обикновено технологичното време за обработка е кратко и вие ще можете да получите своя оригинален Нотариален акт с печатите на Агенция по вписванията след 3 до 7 работни дни. Честито, вие вече сте официален собственик на имот в Банско!
Въпреки че процесът изглежда ясен, дяволът винаги е скрит в правните детайли. Как да сте абсолютно сигурни, че заедно с красивия апартамент не купувате и чужди банкови дългове или възбрани от частни съдебни изпълнители?
Български