Продажба на имот с ипотека в Банско: Как да реализирате печалба, докато все още дължите пари?

Това мислене ви държи в финансов капан. Истината е, че вие сте пълноправен собственик на имота, а банката има само обезпечение (тежест) върху него. В динамичния пазар на 2026 г., когато цените в Банско скочиха значително, продажбата на имот с ипотека е една от най-честите и рутинни сделки. Това е моментът, в който много инвеститори „осребряват“ разликата между поскъпналия имот и остатъка от кредита.

В този подробен наръчник ще разнищим процеса стъпка по стъпка: Как се продава имот, който все още дължите на банката, и как да гарантирате сигурността на двете страни (продавач и купувач).

СТЪПКА 1: Математиката на печалбата (Калкулация)

Преди да пуснете обява и да говорите с брокери, трябва да знаете какво реално ще влезе в джоба ви след сделката. Формулата за изчисление е проста, но трябва да сте прецизни:

Практически пример: Купили сте студио за 30 000 евро преди 5 години с кредит. Сега то струва 55 000 евро. Остават ви 20 000 евро дълг към банката. При продажба, вие погасявате дълга автоматично и прибирате разликата от 35 000 евро чисти (минус такси). Не е нужно да имате тези 20 000 евро предварително!

СТЪПКА 2: Удостоверение за актуален дълг

Когато намерите сериозен купувач и подпишете предварителен договор (или сте пред сделка), първата ви задача е да отидете във вашата банка и да подадете молба за издаване на документ, наречен „Удостоверение за остатъчен дълг и банкова сметка за погасяване“.

Този документ е „светото писание“ за сделката и без него нотариусът няма да я изповяда. В него банката заявява официално:

• Точната сума (до стотинка), която трябва да се преведе, за да се занули кредитът към датата на сделката.
• Специална IBAN сметка на банката, по която трябва да постъпят парите за погасяване.
• Писмо за ангажимент: Банката декларира, че след получаване на посочената сума, тя ще даде своето неотменимо съгласие за заличаване на ипотеката върху имота.

СТЪПКА 3: Сценариите на плащане (Как парите сменят ръцете?)

Тук е най-тънкият момент в сделката. Как точно купувачът плаща на банката и на вас, така че всички да са защитени?

Сценарий А: Купувачът плаща в брой (със собствени средства)

Това е най-лесният и бърз вариант за всички страни.

1. В деня на сделката, пред нотариуса, купувачът прави два банкови превода.
2. Превод 1: Директно към банката кредитор (сумата, посочена в Удостоверението за дълг).
3. Превод 2: Остатъкът от продажната цена (вашата печалба) се превежда директно по вашата лична сметка.
4. Нотариусът описва детайлно и двата превода в нотариалния акт, гарантирайки, че парите са отишли по предназначение.

Сценарий Б: Купувачът също ползва ипотечен кредит (Банка погасява Банка)

Това е най-честият сценарий през 2026 г., тъй като малко хора купуват само с кеш.

1. Банката на купувача (Банка Б) влиза в директна комуникация с вашата банка (Банка А).
2. Подписва се тристранно споразумение или се разменят писма за ангажимент между банките.
3. След изповядване на сделката и вписване на новата ипотека (втора по ред), Банка Б превежда пари на Банка А, за да закрие вашия кредит.
4. Едва след като Банка А потвърди погасяването и вдигне ипотеката си, Банка Б става първи по ред кредитор.
5. Разликата в цената се превежда на вас.

СТЪПКА 4: Защита на купувача (Защо да не се страхува?)

Ако четете това като потенциален купувач на ипотекиран имот, може би се притеснявате: „Ами ако платя дълга на продавача, а ипотеката остане или той изчезне?“.

Рискът е минимален, ако се използва Доверителна сметка (Escrow) на нотариуса или особена сметка. Парите стоят при нотариуса и се освобождават към продавача и банката само когато всички документи са изрядни и сделката е вписана. Освен това, банковото „Писмо за ангажимент“ е юридически обвързващ документ – банката е задължена по закон да свали ипотеката, щом си получи парите, и не може да откаже.

Защо сега е моментът за продажба?

Пазарът в Банско през 2026 г. е в сериозен подем, движен от дигиталните номади и целогодишния интерес. Ако сте купили имот преди 2022 г., вероятно стойността му е нараснала с поне 30-40%. Дори да имате активен кредит, продажбата сега ви позволява да:

• Изчистите дълга си напълно и да спрете да плащате лихви.
• Реализирате свободен кеш от поскъпването (Capital Gain).
• Реинвестирате средствата в по-голям имот, друг бизнес или просто да ги запазите.

Заключение

Продажбата на имот с ипотека е абсолютно рутинна процедура за нотариусите, брокерите и банките в България. Тя не е пречка, а просто една допълнителна административна стъпка в процеса. Не позволявайте на кредита да ви прави заложник на имот, който вече не ви трябва или който искате да замените с по-добър.