Промишлен ток в Банско: Капанът, който убива вашата ипотека

По време на огледа брокерът споменава мимоходом, почти между другото, че „комплексът все още е на общ ток“, но бърза да ви увери, че това е „временно положение“ и „документите са подадени“. Вие сте готови да оставите стоп-капаро и да се запътите към банката за ипотечен кредит.

В този подробен анализ ще разнищим проблема с промишления ток в Банско, защо той е толкова разпространен и защо банките бягат от такива имоти като от огън.

1. Фундаменталната разлика: Битов срещу Промишлен ток

Преди да разберем защо банките се плашат, трябва да изясним основните понятия на енергийния пазар в България, които често объркват чуждестранните и дори местните купувачи.

Битов ток (За домакинства)

Това е стандартът. Токът, който ползвате в основното си жилище. Неговата цена е регулирана от държавата чрез КЕВР (Комисия за енергийно и водно регулиране). Цените са предвидими, стабилни и социално поносими. Най-важното: всеки апартамент има своя собствена, индивидуална партида и електромер към електроразпределителното дружество (в Банско това е ЕРМ Запад, част от Електрохолд). Вие плащате само и единствено това, което сте изразходили, и носите отговорност само за своята сметка.

Промишлен ток (За бизнес)

Това е ток, предназначен за фабрики, хотели, ресторанти и офис сгради. Цената му е на свободния пазар и се променя динамично – понякога всеки ден или час, в зависимост от борсовите индекси. Исторически, особено през зимните месеци и по време на енергийни кризи, цената на промишления ток може да бъде 2 до 4 пъти по-висока от тази на битовия. Към него се начисляват и допълнителни такси „задължения към обществото“ и по-високи мрежови услуги.

Генезисът на проблема в Банско: По време на строителния бум (2005-2010 г.), много инвеститори на ваканционни комплекси не завършиха процедурата по присъединяване на сградите към мрежата на ЕРМ Запад. Те оставиха целите комплекси на „временен строителен ток“ или на един общ промишлен електромер, регистриран на името на фирмата-инвеститор или управляващото дружество. Десетки сгради в Банско функционират така и до днес.

2. Защо банките масово отказват ипотека за имоти на промишлен ток?

За вас, като купувач, промишленият ток означава шокиращо високи сметки през зимата. За банката обаче, той означава нещо много по-страшно: НЕПРИЕМЛИВ ФИНАНСОВ И ПРАВЕН РИСК. Банките не искат да притежават обезпечение, което е проблемно. Ето трите основни причини, поради които кредиторите затварят вратата за такива сделки през 2026 г.:

Причина А: Сигнал за тежки правни и технически неуредици

Много купувачи смятат, че щом сградата има Акт 16 (Удостоверение за въвеждане в експлоатация), всичко е наред. Това е огромна заблуда. Наличието на Акт 16 е необходимо, но не е достатъчно условие за наличие на битов ток.

Липсата на индивидуални партиди често е симптом на по-дълбок и скъп проблем: инвеститорът може да не е изградил необходимия трафопост, да не е платил таксите за присъединяване към ЕРМ Запад, или вътрешната инсталация на сградата да не отговаря на съвременните изисквания. За банката това е имот с „неясен технически статут“, чието оправяне може да струва десетки хиляди левове на етажната собственост.

Причина Б: Кошмарът на „Колективната отговорност“

Това е най-големият страх на всеки кредитор. Когато сградата е на един общ електромер, сметката пристига на името на едно юридическо лице (например, фирмата домоуправител). Тази фирма плаща огромната обща сметка и после я преразпределя между собствениците на базата на вътрешни (често непломбирани и нелегитимни) контролни електромери.

Причина В: Директна заплаха за платежоспособността на клиента

Когато банката изчислява дали можете да си позволите кредита, тя гледа съотношението дълг/доход. Но тя взема предвид и разходите за живот.

Ако се отоплявате на ток в Банско (което е най-масовият случай) и сте на промишлена тарифа, сметката за електричество за малък двустаен апартамент през януари може лесно да достигне 600 – 900 лв. Ако добавим и вноската по кредита, месечните ви разходи стават непосилни за средностатистически доход. Банките знаят това и превантивно отказват финансиране, защото рискът да спрете да обслужвате заема заради непосилни битови сметки е огромен.

3. Митът за „Бързото оправяне“ на партидите

Брокерите, продаващи такива имоти, често използват успокоителни фрази: „Процедурата е задвижена“, „Събираме пари за трафопост“, „До месец-два ще имаме битов ток“.

4. Как да проверите имота преди да капарирате?

Не разчитайте само на устните уверения на продавача или агента. Ето стъпките за бърза и сигурна проверка:

• Поискайте последната ОФИЦИАЛНА фактура за ток: Не се задоволявайте с хвърчаща бележка или Excel таблица от домоуправителя. Искайте истинска фактура от ЕРМ Запад. Погледнете титуляра – ако е фирма, а не физическото лице продавач, това е лош знак. Погледнете цената на kWh – ако е значително над регулираната цена за бита, това е промишлен ток.
• Поискайте ИТН/Клиентски номер: Всеки легитимен битов абонат има уникален клиентски номер (ИТН) към ЕРМ Запад. Ако продавачът не може да ви предостави такъв номер за конкретния апартамент, значи той няма собствена партида.
• Огледайте електромерите: Попитайте къде е таблото с електромерите. Ако видите един огромен общ електромер или множество малки, непломбирани от ЕРМ Запад контролни електромери, бягайте далеч.

Заключение

Покупката на имот на промишлен ток в Банско е финансов хазарт, който почти никоя банка не иска да финансира през 2026 г. Ниската първоначална цена бързо се обезсмисля от астрономическите сметки и постоянния риск да останете на тъмно и студено заради чужди дългове. Ако планирате покупка с ипотечен кредит, този тип имоти трябва категорично да отпаднат от вашия списък с опции, независимо колко примамлива изглежда офертата.