Когато започнете търсенето на ваканционен имот в Банско, бързо ще забележите, че пазарът е разделен на две големи групи продавачи: местни инвеститори (българи) и чуждестранни собственици (предимно англичани, ирландци и руснаци).
Много опитни брокери ще ви подскажат на ухо: “Ако искате готов апартамент на добра цена, оглеждайте се за имот, продаван от чужденец, който се прибира в родината си.” Защо това е така? Има ли реална разлика в това какво получавате за парите си? Анализът на стотици сделки показва, че покупката от чуждестранен продавач често носи предимства, които българските продавачи рядко предлагат.
Ефектът “Всичко остава тук”: Мебелите и уредите
Това е най-осезаемото и незабавно финансово предимство. Когато българин продава апартамент, особено ако живее в друг град или има друг имот, той често е склонен да си вземе всичко ценно. Телевизорът отива на вилата, новият хладилник се премества в София, а диванът се подарява на роднини. Често купувачът влиза в “оголен” имот.
При чужденците ситуацията е коренно различна. Представете си семейство от Манчестър или Дъблин, което продава студиото си в Банско.
Резултатът? Чужденците продават имота във вида, в който е – с телевизора, пералнята, хладилника, спалното бельо, та дори и с посудата в кухнята. Вие получавате истински имот “до ключ”, в който можете да влезете и да нощувате още същата вечер, без да харчите и лев за обзавеждане.
Скритият бонус: Факторът “Минимална амортизация”
Освен че оставят мебелите, важно е и в какво състояние са те. Тук се крие една от най-големите разлики между местните и чуждестранните продавачи.
Докато много български собственици отдават имотите си активно под наем или ги ползват всеки уикенд, много чужденци (особено тези, купили имоти преди 2010 г.) са посещавали Банско само за 1 или 2 седмици годишно през ски сезона. Има случаи, в които собствениците не са идвали от години.
Това означава, че често попадате на жилища, които са на 10-15 години “по документи”, но интериорът им е практически нов. Няма следи от износване по ламината, кухнята не е готвено активно, а банята блести. Вие купувате имот “втора употреба” с качеството на почти неизползван такъв.
Психология на цената и преговорите
Вторият голям плюс е гъвкавостта при преговорите. Мотивацията на чуждестранния продавач често се различава от тази на местния.
- Желание за бърз изход (Exit Strategy): Много чужденци продават, защото вече не пътуват толкова често, децата им са пораснали или просто искат да затворят тази инвестиция и да спрат да плащат такса поддръжка и данъци от разстояние. Те търсят бърза и чиста сделка.
- Липса на емоционална привързаност към “цената на съседа”: Българският продавач често държи висока цена с години, воден от принципа “на Пешо апартаментът се продаде за толкова”. Чужденецът често е по-прагматичен – ако офертата е разумна и плащането е сигурно, той е склонен на по-голяма отстъпка, само за да приключи процеса.
Сравнение: Какво получавате при сделката?
| Характеристика | Български продавач (Чест сценарий) | Чуждестранен продавач (Чест сценарий) |
|---|---|---|
| Обзавеждане | Възможно е да липсват техника, лични вещи, дребни мебели. | Оставят всичко: от дивана до вилиците и спалното бельо. |
| Преговори | По-твърди, склонни да чакат с месеци за точната цена. | По-гъвкави, приоритет е бързината и сигурността на плащането. |
| Състояние на имота | Често ползван интензивно или отдаван под наем. | Често ползван само 1-2 седмици годишно (ваканционно). |
“Първите избират най-доброто”: Локация и гледка
Има и още един аспект, за който рядко се говори. Големият бум на чуждестранни инвестиции в Банско беше между 2005 и 2008 година. Тогава купувачите от Великобритания и Ирландия купуваха имоти още “на зелено” или в най-новите луксозни комплекси.
Тъй като те бяха първи на пазара с капитал, те често избираха най-добрите апартаменти в сградите – тези на последните етажи, с южно изложение и директна гледка към Пирин, която не може да бъде скрита. Днес, когато купувате такъв имот от вторичния пазар (resale), вие често получавате достъп до “златната селекция” на комплекса, която отдавна е изчерпана при строителя.
Има ли уловка? Какво трябва да знаете за документите
Разбира се, всяка монета има две страни. Сделката с чужденец има своите специфики, които изискват опитен брокер и адвокат.
Основното предизвикателство е дистанцията. Продавачът рядко присъства лично. Сделките се изповядват чрез Пълномощно. Тук ролята на вашата агенция е ключова:
- Трябва да се провери дали пълномощното е валидно и преведено правилно.
- Трябва да се осигурят удостоверения за липса на данъчни задължения (често чужденците забравят да платят последния данък сгради, който се приспада от цената).
- Трябва да се провери семейното положение на продавача в чужбина (декларации по чл. 264 от ДОПК).
Заключение: Да “ловуваме” ли имоти на чужденци?
Ако сте прагматичен купувач, който търси най-доброто съотношение цена-качество, отговорът е категорично да. Покупката от чужденец, който се изтегля от пазара, често е най-краткият път към това да придобиете напълно готов за ползване или отдаване под наем имот, без да се налага да инвестирате допълнителни хиляди левове в обзавеждане и техника.
Този тип сделки обаче изискват бърза реакция. Когато на пазара излезе “гореща оферта” от чуждестранен продавач – напълно обзаведена и на добра цена – тя обикновено се реализира в рамките на дни. Затова нашият съвет е: бъдете подготвени с финансите си и следете пазара активно, за да не изпуснете своята възможност.
