Вече сте собственик на имот в Банско или планирате покупка на такъв от вторичния пазар. Вече знаете, че „обзаведен“ обикновено означава „амортизиран“. Въпросът, който стои пред всеки инвеститор през 2026 година, не е дали да прави ремонт, а колко точно ще струва той.
1. Основните пера: Какво формира цената?
Преди да погледнем таблиците по типове апартаменти, нека разбием цената на квадратен метър за основните дейности.
1.1 Подови настилки (Ламинат)
Смяната на ламината не е просто „купуване на нов“. Процесът включва:
- Демонтаж: Премахване на стар ламинат и первази.
- Подготовка: В 80% от случаите замазката отдолу е крива. Налага се полагане на саморазливна замазка (скъп, но задължителен етап за гаранция на новия под).
- Монтаж: Полагане на ламинат клас AC5 (подходящ за ски обувки и куфари) + 8-10 см MDF первази.
Средна цена (Труд + Материали): ~45 – 55 лв./кв.м.
1.2 Стени (Боядисване)
Стените в Банско често са с „попила“ прах и миризма от камини или стари радиатори.
- Изисква се дълбокопроникващ грунд.
- Две ръце миещ се латекс (висок клас, напр. Levis, Dulux или качествен гръцки латекс).
- Облепване на прозорци и врати (трудоемка част).
Средна цена: ~12 – 15 лв./кв.м (разгъната площ).
1.3 Баня (Пълен ремонт vs. Рефреш)
Тук имате две опции:
- Пълен ремонт (Препоръчително): Къртене до тухла, смяна на тръби (критично за сгради от 2008!), нова хидроизолация, нови плочки и санитария. Цена: ~6,000 – 8,000 лв.
- Микроцимент (Бюджет): Полагане на специално покритие върху старите плочки. Спестява къртене, но не решава проблема със старите тръби. Цена: ~3,500 – 4,500 лв.
В таблиците по-долу сме калкулирали вариант “Пълен ремонт”, тъй като той е единственият, който гарантира спокойствие за 15 години напред.
2. Ценови матрици по тип имот
Всички цени са в Евро (€), тъй като това е валутата на имотния пазар, и включват ДДС.
🏠 СТУДИО (Около 40 кв.м)
Студиото е най-лесно за ремонт, но цената на кв.м излиза най-висока, защото “твърдите разходи” (баня, транспорт) се разпределят върху малка площ.
| Дейност | Детайли | Бюджет (€) |
|---|---|---|
| Ремонтни дейности | Смяна ламинат (25 кв.м), боядисване, електро ремонти | €1,800 |
| Баня (Пълен) | Къртене, нови тръби, плочки, бойлер, моноблок, душ | €3,500 |
| Врати | 1 бр. плътна врата за баня + Входна (ако е нужнa) | €400 |
| Отопление | 1 бр. Smart конвектор + лира за баня | €350 |
| Обзавеждане | Кухненски бокс, спалня/диван, гардероб, TV шкаф | €3,000 |
| ОБЩО СТУДИО | Ключ (без скрити такси) | ~ €9,050 |
🏠 1-СПАЛЕН АПАРТАМЕНТ (Около 60-65 кв.м)
Това е най-масовият имот. Тук обемът на ламината и боядисването се удвоява, а мебелите са повече.
| Дейност | Детайли | Бюджет (€) |
|---|---|---|
| Ремонтни дейности | Ламинат (45 кв.м), замазка, боядисване (стени/тавани) | €2,500 |
| Баня (Пълен) | Стандартна баня (около 4 кв.м) | €3,500 |
| Врати | 2 бр. интериорни врати (Спалня + Баня) | €700 |
| Отопление | 2 бр. Smart конвектори + бойлер 80л | €650 |
| Обзавеждане | Цялостно (Хол, Кухня, Спалня) | €5,500 |
| ОБЩО 1-СПАЛЕН | Пълна трансформация | ~ €12,850 |
🏠 2-СПАЛЕН АПАРТАМЕНТ (Около 85-95 кв.м)
При двустайните (с две спални) често има и втора тоалетна или баня, което драстично променя бюджета.
| Дейност | Детайли | Бюджет (€) |
|---|---|---|
| Ремонтни дейности | Ламинат (70 кв.м), боядисване, големи площи | €3,800 |
| Санитарни възли | 1 Голяма баня + 1 Тоалетна (или малка баня) | €5,500 |
| Врати | 4 бр. интериорни врати | €1,400 |
| Отопление | 3 бр. Smart конвектори + голям бойлер | €900 |
| Обзавеждане | Голяма кухня, трапезария, диван, 2 спални | €7,500 |
| ОБЩО 2-СПАЛЕН | Инвестиционен клас | ~ €19,100 |
🏠 3-СПАЛЕН АПАРТАМЕНТ / МЕЗОНЕТ (110+ кв.м)
Това са големи семейни жилища. Ремонтът тук е логистично предизвикателство. Често включва стълбище (ако е мезонет) и големи тераси.
- 🔨 СМР (Строителни дейности): ~ €5,500 (Ламинат 90+ кв.м, огромна площ за боядисване, стълбище).
- 🚿 Санитарни възли (2 бр. пълни): ~ €7,000 (Две напълно оборудвани бани).
- 🚪 Врати (5-6 бр.): ~ €2,000.
- 🔥 Отопление (Мощно): ~ €1,200 (4-5 радиатора, възможност за термопомпа въздух-въздух).
- 🛋️ Обзавеждане (Premium): ~ €10,000+ (Запълване на голям обем, често по поръчка).
- 💰 ОБЩО: ~ €25,700+
3. Скритите “Банско” фактори, които вдигат цената
Много инвеститори правят сметки на база цени в София или Пловдив и остават неприятно изненадани. Ето защо в Банско е по-скъпо:
Логистика и Транспорт
Банско е на 160 км от големите складове за мебели и материали (IKEA, JYSK, складове за плочки в София).
- Всяка доставка се таксува на километър. Доставката на кухня и спалня от София може да струва 200-300 лв.
- Качването до етаж: Много комплекси са с дълги коридори или асансьори, които не работят извън сезона. Хамалието се заплаща скъпо.
Такса “Смет” и Депониране
Изхвърлянето на старите мебели е огромен проблем. Не можете просто да ги оставите до кофата (глобите са солени). Трябва да наемете частна фирма, която да извози стария ламинат и дивани до регламентирано сметище (често в Разлог или по-далеч). Това перо варира между 300 и 600 лв. в зависимост от обема.
Липса на майстори
През 2026 г. недостигът на квалифицирана работна ръка в региона е остър. Добрите бригади са заети за месеци напред. “Спешните” ремонти се таксуват с 30-40% надценка.
4. Заключение: Инвестиция или Разход?
Цифрите може да изглеждат стряскащи – да добавиш €13,000 към апартамент, който си купил за €50,000. Но математиката на наемите показва друго:
- Неремонтиран 1-спален: Нощувка €40-50 (зима). Трудно запълване, нисък рейтинг в Booking/Airbnb.
- Модернизиран 1-спален: Нощувка €80-100 (зима). Висок рейтинг, привличане на “дигитални номади” за дългосрочен наем през лятото.
Ремонтът се изплаща средно за 3 до 4 силни сезона, но най-важното – той прави актива ви ликвиден. В морето от стари апартаменти в Банско, качествено ремонтираното жилище винаги ще се продаде първо.
){kind=link}