Данъци Airbnb и Booking Банско: Нови правила от НАП

Много собственици на имоти в Банско традиционно възприемат платформите като Airbnb и Booking.com единствено като удобни маркетингови канали за привличане на туристи през ски сезона или лятната ваканция. За данъчните власти обаче (включително българската НАП), тези глобални платформи вече играят съвсем различна роля – тази на ключов, високотехнологичен източник на финансова информация.

С влизането в сила на европейската директива DAC7, правилата на играта на пазара на краткосрочни наеми се промениха коренно. Платформите вече са законово задължени да събират, верифицират и автоматично да докладват детайлна финансова информация за своите партньори (наемодателите) директно към Националната агенция за приходите (НАП).

В това подробно ръководство ще разясним какво точно означават тези данъци за Airbnb и Booking в Банско, как да настроите правилно профилите си и какви стъпки да предприемете, за да избегнете блокиране на акаунти, запор на плащания или изненадващи данъчни ревизии.

1. Краят на анонимността: Какво представлява Директива DAC7?

От началото на 2023 г. всички дигитални платформи, които оперират на територията на Европейския съюз, са задължени да подават ежегодни отчети към данъчните служби на държавите членки за доходите, генерирани от техните потребители. Това означава, че ерата на “анонимното” отдаване под наем на апартаменти в Банско е официално в миналото.

Какви данни се обменят автоматично между платформите и НАП?

Когато отдавате имот, платформите генерират профил на вашите приходи и го изпращат към българските данъчни власти. Този профил включва:

Идентификационни данни: Пълни три имена и ЕГН (ако отдавате като физическо лице) или Име на фирмата и ЕИК (ако работите чрез юридическо лице).
Банкова информация: Точен IBAN на сметката, по която получавате плащанията от резервациите.
Данни за имота: Точен физически адрес на обекта в Банско, както и неговия вид (апартамент, студио, къща за гости).
Финансова информация: Общ брутен размер на изплатените суми за календарната година (приходите преди удръжки), както и точния брой реализирани нощувки.

⚠️ Внимание – Риск от дискрепанция: Ако сумата, която декларирате в Годишната си данъчна декларация по чл. 50 (за физически лица) или в корпоративната си декларация, се разминава с данните, подадени служебно от Airbnb или Booking.com, системата на НАП автоматично индикира несъответствие. Това е почти 100% гаранция за стартиране на данъчна проверка или пълна ревизия.

2. Специфични изисквания и настройки в профила на Airbnb

Интерфейсът на Airbnb е известен със своята интуитивност, но платформата става все по-стриктна по отношение на спазването на местните регулации в България. За собствениците на имоти в Банско има две критични зони, които трябва да бъдат перфектно попълнени.

Поле „Регистрационен номер“ (Listing details / Regulations)

В секцията “Regulations” (Регулации) на вашия обявен имот, Airbnb вече настойчиво изисква въвеждане на номер на лиценз или регистрация.

Какво се попълва: Тук трябва да въведете номера на вашето Удостоверение за категоризация (издадено от Кмета на Община Банско). Ако процедурата е в ход, можете да въведете номера на Временното удостоверение за открита процедура.
Защо е изключително важно: Платформата започна поетапно да ограничава видимостта (в търсачката) на обяви без валиден регистрационен номер в България. Ако оставите полето празно, рискувате обектът ви да бъде скрит за потенциални гости.

Данъчна информация (Taxpayer Information)

В менюто за плащания и данъци е необходимо коректно попълване на вашия данъчен статус, за да може платформата да издава правилно фактурите за своите услуги.

За физически лица: Посочвате своето ЕГН.
За юридически лица: Посочвате фирмения ЕИК и вашия ДДС номер (ако имате регистрация по ЗДДС).

💡 Експертен съвет: Името на титуляра на профила в Airbnb трябва задължително да съвпада с името на титуляра на банковата сметка и данъчно задълженото лице. Често срещана грешка е профилът да е на името на съпруга, а парите да се превеждат по сметка на съпругата. Това създава сериозни административни пречки и буди подозрения при засичането на данните в НАП.

3. Специфични изисквания и настройки в Booking.com

За разлика от Airbnb, Booking.com оперира изцяло на принципа на B2B (бизнес към бизнес) отношенията. Това означава, че те разглеждат всеки наемодател като бизнес субект и прилагат много по-строги критерии относно ДДС, фактурирането и верификацията.

Формуляр за идентификация (KYP – Know Your Partner)

Това е задължителен процес за сигурност и верификация на партньора. Booking.com изисква категорични доказателства, че сте реален собственик на имота в Банско или негов легитимен упълномощен управител.

Изискват се: Цветни копия от документи за самоличност (лична карта/паспорт), документ за собственост (Нотариален акт) или договор за управление, както и официално извлечение/потвърждение от банката за притежание на сметката.
Последици: Непопълването или отлагането на KYP формата в срок води до директно спиране на преводите към вас. Дори имотът ви да продължава да приема резервации, парите ви ще останат блокирани в системата на платформата.

ДДС върху комисионата (Механизъм Reverse Charge)

Това е най-често неразбраният аспект от собствениците на имоти, който води до солени глоби от НАП. Тъй като Booking.com е корпорация, базирана в Нидерландия, когато ви издават фактура за тяхната комисиона (която стандартно е между 15% и 18%), те не начисляват ДДС във фактурата. Прилага се европейският механизъм за „обратно начисляване“ (reverse charge).

Вашето законово задължение: Вие сте длъжни сами да начислите 20% ДДС върху стойността на удържаната от платформата комисиона. Това става чрез издаване на Протокол по чл. 117 от ЗДДС и внасяне на сумата в българския държавен бюджет.
Регистрация по ЗДДС: За да имате право да издавате този протокол, е задължителна специална регистрация по чл. 97а от ЗДДС (преди да започнете дейност). Ако не предоставите валиден български ДДС номер в екстранета на Booking.com, платформата все пак ще докладва транзакциите към НАП, но вие ще изпаднете в сериозно нарушение за невнесен данък.

4. Синхронизация на цени: Туристически данък и ДДС ставки

При настройката на ценовата политика в платформите е от критично значение да дефинирате правилно структурата на местните данъци и такси, за да не бъдете ощетени финансово.

Туристически данък: В настройките на Booking.com и Airbnb трябва изрично да укажете дали местният туристически данък за Община Банско е включен в базовата цена или се събира допълнително от гостите на рецепция.
Препоръка: Най-добрият и безконфликтен подход е да го калкулирате и включите в крайната цена (маркиран като “included”). Избягвайте неудобството да изисквате дребни суми в брой (напр. 1.20 лв. на вечер) от чуждестранни гости при настаняването им.
ДДС ставка за нощувки: Уверете се, че финансовата ви система (и тази на платформите) не начислява автоматично стандартната ставка от 20% върху самите нощувки. За туристическо настаняване в категоризирани обекти в България приложимата намалена ДДС ставка е 9%.

5. Рискове при несъответствие (Non-Compliance)

Пренебрегването на новите данъчни правила и изискванията на платформите води до бързи и много неприятни негативни последици, които удрят директно бизнеса ви в две посоки:

От страна на Платформите (Airbnb / Booking):

Сваляне на обявата (Delisting) и невидимост в търсачките до пълно изясняване на обстоятелствата.
Блокиране на изходящи плащания (Payouts block) – задържане на заработените ви средства.
При системни нарушения – едностранно и безвъзвратно прекратяване на партньорския договор.

От страна на държавните институции (НАП и Община Банско):

Установяване на скрити доходи и стартиране на данъчни ревизии за минали периоди (до 5 години назад).
Налагане на солидни глоби за извършване на търговска дейност в некатегоризиран обект.
Санкции и наказателни лихви за невнесен ДДС върху фактурите за комисиони от чужбина.

Заключение

Периодът на “невидимите” и нерегламентирани наеми в Банско приключи безвъзвратно. Днес дигиталните платформи функционират като активни партньори на данъчната администрация. Спазването на изискванията за съответствие (Compliance) и плащането на данъци за Airbnb и Booking може да изглежда като сложна административна тежест първоначално. Реално обаче, то изисква просто една първоначална, еднократна коректна настройка на профилите и малко дисциплина във воденето на финансовата документация.

Легалният бизнес е спокоен бизнес. Подредете документите си преди старта на активния сезон, за да се наслаждавате на висока заетост и отлични отзиви от гостите си, без страх от глоби.