С вступлением в силу европейской директивы ЦАП7, Правила игры на рынке краткосрочной аренды радикально изменились. Теперь платформы по закону обязаны собирать, проверять и автоматически передавать подробную финансовую информацию о своих партнерах (арендодателях) непосредственно в Национальное налоговое агентство (ННА).
В этом подробном руководстве мы подробно объясним, что это означает. налоги для Airbnb и Booking.com Банско, Как правильно настроить свои счета и какие шаги предпринять, чтобы избежать блокировки счетов, удержания платежей или неожиданных налоговых проверок.
1. Конец анонимности: что такое директива DAC7?
С начала 2023 года все цифровые платформы, работающие в Европейском Союзе, будут обязаны ежегодно представлять налоговым органам государств-членов отчеты о доходах, полученных от их пользователей. Это означает, что эра “анонимной” аренды квартир в Банско официально осталась в прошлом.
Какие данные автоматически обмениваются между платформами и NRA?
Когда вы сдаете недвижимость в аренду, платформы формируют профиль вашего дохода и отправляют его в болгарские налоговые органы. Этот профиль включает в себя:
- Идентификационные данные: Укажите три полных имени и идентификационный номер физического лица (если вы подаете документы как физическое лицо) или название компании и номер социального страхования (если вы работаете через юридическое лицо).
- Банковские реквизиты: Точный IBAN счета, на который поступают платежи по бронированиям.
- Подробная информация об объекте недвижимости: Точный физический адрес объекта недвижимости в Банско, а также его тип (квартира, студия, гостевой дом).
- Финансовая информация: Общая сумма выплаченных средств за календарный год (доход до вычета расходов), а также точное количество проведенных ночей.
2. Конкретные требования и настройки учетной записи Airbnb
Интерфейс Airbnb известен своей интуитивностью, но платформа становится все более строгой в отношении соблюдения местных правил в Болгарии. Для владельцев недвижимости в Банско есть два критически важных раздела, которые необходимо заполнить безупречно.
Поле „Регистрационный номер“ (Информация о товаре/услуге / Правила)
В разделе “Правила” вашего объявления на Airbnb теперь требуется ввести номер лицензии или регистрации.
- Что заполняется: Здесь вам нужно ввести свой номер телефона. Сертификат категоризации (выдано мэром муниципалитета Банско). Если процедура находится в процессе, вы можете ввести номер Временное свидетельство об открытии дела.
- Почему это чрезвычайно важно: Платформа постепенно начала ограничивать видимость (в поисковой выдаче) объявлений без действующего регистрационного номера в Болгарии. Если вы оставите это поле пустым, вы рискуете скрыть свою недвижимость от потенциальных гостей.
Информация о налогоплательщиках
В меню «Платежи и налоги» необходимо корректно указать свой налоговый статус, чтобы платформа могла правильно выставлять счета за свои услуги.
- Для частных лиц: Вы указываете свой персональный идентификационный номер.
- Для юридических лиц: Вы указываете идентификационный номер компании (UIC) и свой номер плательщика НДС (если вы зарегистрированы в качестве плательщика НДС).
3. Особые требования и настройки на Booking.com
В отличие от Airbnb, Booking.com работает исключительно по модели B2B (бизнес для бизнеса). Это означает, что они рассматривают каждого хозяина жилья как отдельное юридическое лицо и применяют гораздо более строгие критерии в отношении НДС, выставления счетов и проверки.
Идентификационная форма (KYP – Know Your Partner – «Знай своего партнера»)
Это обязательная процедура проверки безопасности и подтверждения данных партнеров. Booking.com требует неопровержимых доказательств того, что вы являетесь фактическим владельцем недвижимости в Банско или ее законным уполномоченным управляющим.
- Необходимый: Цветные копии документов, удостоверяющих личность (удостоверение личности/паспорт), документов на право собственности (нотариально заверенный акт) или договора управления, а также официальное заявление/подтверждение от банка о владении счетом.
- Последствия: Несвоевременное заполнение или задержка с заполнением формы KYP приведет к прямым последствиям. остановить переводы вам. Даже если ваше заведение продолжит принимать бронирования, ваши деньги останутся заблокированными в системе платформы.
НДС на комиссионные (механизм обратного начисления)
Это наиболее часто неправильно понимаемый аспект среди владельцев недвижимости, что приводит к крупным штрафам со стороны NRA (Национального управления по регулированию недвижимости). Поскольку Booking.com — это корпорация, базирующаяся в Нидерландах, когда они выставляют вам счет за свою комиссию (которая обычно составляет от 151 до 181 TP3T), они НДС не взимается в счете-фактуре. Применяется европейский механизм обратного начисления НДС.
- Ваше юридическое обязательство: Вы обязаны самостоятельно начислять НДС в размере 20% на сумму комиссии, удержанной платформой. Это осуществляется путем составления протокола в соответствии со статьей 117 Закона об НДС и перечисления суммы в государственный бюджет Болгарии.
- Регистрация плательщика НДС: Для того чтобы иметь право издать этот протокол, необходимо следующее: обязательная специальная регистрация в соответствии со статьей 97а Закона о НДС (прежде чем начать свой бизнес). Если вы не укажете действительный болгарский номер плательщика НДС в экстранете Booking.com, платформа все равно будет сообщать о транзакциях в Национальное налоговое управление, но вы совершите серьезное нарушение за неуплату налогов.
4. Ценовая синхронизация: ставки туристического налога и НДС.
При установлении ценовой политики на платформах крайне важно правильно определить структуру местных налогов и сборов, чтобы избежать финансовых потерь.
- Туристический налог: В настройках Booking.com и Airbnb необходимо явно указать, включен ли местный туристический налог муниципалитета Банско в базовую цену или взимается дополнительно с гостей на стойке регистрации.
Рекомендация: Наилучший и наиболее бесконфликтный подход — рассчитать эту сумму и включить ее в окончательную цену (отметив как “включено”). Избегайте неудобств, связанных с требованием небольших сумм наличных (например, 1,20 лева за ночь) от иностранных гостей при регистрации заезда. - Ставка НДС для проживания с ночевкой: Убедитесь, что ваша финансовая система (и системы платформ) не взимает автоматически стандартную ставку НДС 20% за сами ночевки. Для туристического размещения в категориях объектов в Болгарии применяется пониженная ставка НДС: 9%.
5. Риски несоблюдения требований
Игнорирование новых налоговых правил и требований к платформам приводит к быстрым и крайне неприятным негативным последствиям, которые напрямую влияют на ваш бизнес в двух направлениях:
Со стороны платформ (Airbnb / Booking):
- Удаление и невидимость в поисковых системах до полного выяснения обстоятельств.
- Выплаты блокируются — ваши заработанные средства удерживаются.
- В случае системных нарушений – одностороннее и необратимое расторжение партнерского соглашения.
Со стороны государственных учреждений (Национальное агентство по восстановлению и муниципалитет Банско):
- Выявление скрытых доходов и инициирование налоговых проверок за прошлые периоды (до 5 лет назад).
- Наложение крупных штрафов за ведение коммерческой деятельности в помещении, не имеющем соответствующей категории.
- Санкции и штрафные проценты за неуплаченный НДС по комиссионным счетам-фактурам из-за рубежа.
Заключение
Эпоха “невидимой” и нерегулируемой аренды жилья в Банско закончилась. Сегодня цифровые платформы выступают в качестве активных партнеров налоговой администрации. Соблюдение налогового законодательства и уплата налогов для Airbnb и Booking на первый взгляд могут показаться сложной административной задачей. Однако на самом деле это всего лишь требует первоначальной, единовременной и правильной настройки счетов и небольшой дисциплины в ведении финансовой отчетности.
Законный бизнес – это спокойный бизнес. Приведите в порядок все документы до начала пикового сезона, чтобы обеспечить высокую заполняемость и отличные отзывы от гостей, не опасаясь штрафов.
