Date: 29 Декември 2025
1. Числата: Какво се случва на пазара?
Към момента активните обяви за продажби в Банско и региона (вкл. района на Pirin Golf) сумарно надхвърлят 2,450. Пазарът е наситен, но качествените имоти изчезват за дни.
- Average price: Варира драстично между 850 €/кв.м (стари комплекси далеч от лифта) и 1,800+ €/кв.м (ново луксозно строителство).
- Съотношение Агенции vs. Частни лица: 90% към 10%. Шансът да намерите имот “директно от собственик” без комисионна е минимален и често крие подводни камъни с документите.
2. Цени на имоти в Банско по типове (Наличности)
На база сканиране на активните оферти, изготвихме таблица с реалните “пазарни коридори”, в които се сключват сделки тази седмица:
| Property Type | Наличност | Цена “Сделка” | Цена “Премиум” |
|---|---|---|---|
| Студиа (Едностайни) | Висока (Най-ликвидни) | 33,000 € – 38,000 € | 55,000 € – 75,000 € |
| Двустайни (1 спалня) | Умерена | 55,000 € – 68,000 € | 85,000 € – 110,000 € |
| Тристайни (2 спални) | Ниска (Дефицит) | 80,000 € – 130,000 €+ | Над 150,000 € |
*Съвет: При студиата търсете южно изложение и такса поддръжка под 10 €/кв.м. При двустайните внимавайте със скосените тавани (преустроени тавани) – те убиват доходността от наем.
3. Сделка на седмицата: „Скритият Диамант“
Object: Обзаведено студио в района на Аспен / Разлог (вторичен пазар).
Price: ~36,000 € – 38,000 € (около 900 €/кв.м)
Why is it worth it?
Докато новото строителство в регулацията на Банско гони 1500 евро на квадрат “на зелено”, вторичният пазар в периферията предлага напълно завършени имоти под 1000 евро.
- Примерна оферта: Студиа в комплекси като Aspen Suites често излизат на цени около 38,000 €.
- Analysis: Имотът е готов за ползване веднага (ключов фактор за сезона). С козметичен ремонт, ROI може да достигне 6-7% годишно.
4. Капанът: „Лукс на хартия“
Object: Ново строителство „на зелено“ без Act 16, цена 1,700+ €/кв.м.
Why avoid?
На пазара се появиха проекти, обещаващи “алпийски лукс” с пусков срок 2026/2027 година на цени, които изпреварват дори София.
- The risk: Плащате премиум цена днес за имот, който няма да носи доход поне 2 години.
- Червен флаг: Maintenance fee, обявена като “ще се уточнява” или фиксирана на 15+ евро/кв.м без ДДС. Това изяжда цялата ви печалба.
5. Тренд Анализ: Вторичен пазар vs. Ново строителство
Тази седмица, анализирайки Bansko property market, наблюдаваме интересна аномалия – “Ножицата на реалността”.
- Ново строителство: Цените растат агресивно заради поскъпването на труда и материалите. Инвеститорите разчитат на бъдещ ръст, но рискът е висок.
- Вторичен пазар: Цените са по-стабилни. Тук продават англичани или руснаци, които искат да излязат от инвестицията бързо.
Conclusion: В момента старият тухлен апартамент (2008-2012 г.) е значително подценен спрямо новото строителство. Разликата в цената достига до 40% в полза на старите имоти, които често са с по-добри разпределения.
English (UK)