През 2026 г. пазарът е динамичен, а новите банкови регулации в еврозоната направиха сделките по-прозрачни, но и по-строги. Провалената сделка в последния момент може да ви коства месеци загубено време и пропуснати ползи. Ето как да направите професионална “дисекция” на купувача, преди да подпишете каквото и да е.
Червените флагове: Кога да бягате?
Опитните брокери разпознават несериозните купувачи за секунди. Ако забележите някой от следните сигнали, бъдете нащрек:
- Бързат прекалено много: „Трябва да подпишем днес, парите са в брой, нямам време за проверки.“ Това често е опит да се скрие нещо или да се избегне проверка за пране на пари (AML).
- Отказват капаро: „Дай да си стиснем ръцете, аз съм сериозен човек, другата седмица плащам всичко.“ Без паричен ангажимент, сделка няма.
- Искат нереални клаузи: Например изповядване на сделката на данъчна оценка, а остатъкът „под масата“. В еврозоната това е огромен риск и е незаконно.
1. Проверка на финансовата готовност (Proof of Funds)
Това е най-деликатният, но и най-важният етап. Вие имате право да знаете дали човекът срещу вас реално разполага с парите. Подходът зависи от начина на плащане:
Купувач с налични средства (Cash Buyer)
Те са най-желаните, защото сделката става бързо. Но “кеш” през 2026 г. не означава куфар с банкноти, а наличност по сметка.
Как да проверите? Поискайте (чрез брокера си) потвърждение за наличност на средствата. Това не е обидно. Сериозният инвеститор знае правилата и няма проблем да покаже извлечение (със скрити лични данни) или писмо от банката.
Купувач с ипотечен кредит
Тук рискът е банката да откаже финансиране в последния момент.
Как да проверите? Попитайте дали купувачът има Предварително одобрение (Pre-approval) от банка. Ако той тепърва ще ходи да пита за условия по кредита, вие не продавате на него, а на “евентуално бъдеще”. Не сваляйте имота от продажба, докато няма становище от банката.
2. Стоп-капарото: Лакмусът за сериозност
Думите са безплатни. Единственото доказателство за надежден купувач на имот е паричният превод.
В Bansko практиката е следната: Купувачът подписва „Депозитна разписка“ (или “Стоп-капаро”) и оставя сума (обикновено 1000 – 2000 евро) в агенцията или по ваша сметка, за да спрете имота от продажба за 1-2 седмици до подписване на Предварителен договор.
Правилото е просто: Няма стоп-капаро = Имотът е все още на пазара. Не отказвайте други огледи, докато не видите превода.
3. Произход на средствата (AML Проверка)
През 2026 г. Законът за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) е изключително строг. Ако купувачът е чуждестранно лице (извън ЕС) или фирма с неясна собственост, нотариусът може да откаже сделката.
Уверете се, че купувачът е готов да попълни декларациите за произход на средствата. Ако започне да шикалкави или предлага схеми с криптовалути извън регулираните борси, това е сигнал за проблем, който може да блокира сметките ви след продажбата.
Сравнителна таблица: “Турист” срещу Реален купувач
| Поведение | “Турист” (Губи време) | Надежден купувач |
|---|---|---|
| Оглед | Гледа повърхностно, хвали всичко или критикува без причина. | Гледа детайлно: отваря шкафове, пита за сметки, гледа ел. таблото. |
| Финанси | “Чакам едни пари”, “Ще тегля кредит, ама не знам колко”. | Ясен план: “Имам 40% самоучастие, за другите имам одобрение от ДСК”. |
| Documents | Не иска да вижда документи преди сделката. | Иска да види нотариален акт и скица веднага. |
| Преговори | Прави нереално ниска оферта “ако мине”. | Преговаря аргументирано и търси “Win-Win”. |
4. Ролята на Предварителния договор
Това е филтърът, който отсява 99% от несериозните купувачи. В него се записва, че ако купувачът се откаже без основателна причина, той губи даденото капаро (обикновено 10% от цената).
Ако някой отказва да подпише Предварителния договор и иска да отидете “направо при нотариус” след месец, той вероятно не е сигурен в решението си и иска да си запази вратичка за бягство. Не се съгласявайте.
Искате ли пълна проверка на купувача?
Ние извършваме “Due Diligence” (надлежна проверка) на всеки потенциален купувач, преди да ви представим офертата. Спестете си риска и стреса.
Conclusion
В имотния бизнес доверието е хубаво нещо, но проверката е задължителна. Един надежден купувач на имот никога няма да се обиди от това, че искате прозрачност и ясни правила. Напротив – това ще му покаже, че и вие сте сериозен продавач. Следвайте тези стъпки и ще стигнете до успешна сделка без неприятни изненади.
English (UK)