Много продавачи остават неприятно изненадани, когато разберат, че „чистата сума“, която ще получат, е по-малка от договорената продажна цена. В това подробно ръководство ще разгледаме всички задължителни налози, нотариални такси и скрити административни разходи, за да можете да планирате бюджета си до последното евро.
Големият въпрос: Кой плаща разноските по сделката?
Според българското законодателство (Закон за задълженията и договорите), разноските по прехвърляне на имота се делят поравно между купувача и продавача, освен ако не е уговорено друго. Въпреки това, в търговската практика в региона се е наложил обичаят купувачът да поема нотариалните такси и местния данък.
Important: Това е обект на преговори! Всяка оферта за данъци при продажба на имот в Банско трябва да бъде изрично уточнена в Предварителния договор, за да няма спорове в деня на изповядване.
1. Данък върху доходите (Данък печалба) – 10%
Това е най-сериозният разход, който засяга директно продавача и често е обект на объркване. Този данък не се плаща при нотариуса, а се декларира в годишната данъчна декларация.
Според ЗДДФЛ (Закон за данъците върху доходите на физическите лица), вие дължите 10% данък върху разликата между цената на придобиване и продажната цена (печалбата), ОСВЕН АКО не попадате в една от следните категории за освобождаване:
- Правилото на 3-те години: Ако продавате имот, който е бил ваше основно жилище и сте го притежавали повече от 3 години. (Забележка: За ваканционни имоти в Банско това рядко е приложимо, тъй като те обикновено не са с адресна регистрация като основно жилище.)
- Правилото на 5-те години: Можете да продадете до два недвижими имота (независимо какви) в рамките на една календарна година без данък, АКО сте ги притежавали повече от 5 години.
Пример от практиката (Казус 2026):
Купили сте студио в “Грамадето” през 2023 г. за 30,000 евро. Продавате го през 2026 г. за 50,000 евро. Тъй като не са минали 5 години, вие дължите 10% данък върху печалбата (20,000 евро).
Дължим данък към НАП: 2,000 евро.
2. Местен данък за придобиване на имущество
When we talk about данъци при продажба на имот в Банско, не можем да пропуснем местния налог. Той се определя от Общинския съвет на Банско. През 2026 г. той е фиксиран на 3% от продажната цена или данъчната оценка (която от двете е по-висока).
Въпреки че обикновено се плаща от купувача, ако сте се договорили да си поделите разходите (“разноски на половина”), трябва да предвидите 1.5% от стойността на сделката като ваш разход.
3. Нотариални такси и вписване
Нотариалните такси се изчисляват по тарифа въз основа на материалния интерес. Към тях винаги се начислява и 20% ДДС. Ето разбивка на тези разходи:
| Type of expense | Ориентировъчна стойност (2026) | Кой плаща обикновено? |
|---|---|---|
| Notary fee | ~ 0.8% – 1.2% от цената (+ ДДС) | Купувач / Дели се |
| Такса вписване (АВ) | 0.1% of the price | Купувач / Дели се |
| Изготвяне на нотариален акт | 100 – 200 евро (според кантората) | Buyer |
4. Скритите административни разходи за продавача
Докато големите такси често се поемат от купувача, подготовката на документите е 100% финансова отговорност на продавача. Без пълен набор документи, нотариусът няма да изповяда сделката.
Задължителни документи и цени:
- Данъчна оценка на имота: Издава се от Община Банско. Струва около 10-20 евро (в зависимост от срока – обикновена или бърза поръчка).
Attention: За да я получите, трябва да сте платили всички стари задължения за данък сгради и такса смет.
- Скица от Кадастъра (АГКК): Задължителен документ за всеки имот. Цената е между 20 и 50 евро. Валидността ѝ е безсрочна, докато не настъпят промени в кадастралната карта.
- Удостоверение за тежести (УВТ): Издава се от Агенция по вписванията. Струва около 25-30 евро и доказва, че имотът е “чист” от ипотеки и възбрани.
- Удостоверение за семейно положение: Издава се от ГРАО по местоживеене.
5. Специфични ситуации: Ипотеки и такси за поддръжка
При изчисляване на вашите данъци при продажба на имот в Банско, не забравяйте две често пропускани пера:
Заличаване на ипотека: Ако имотът е купен с кредит, който погасявате със средствата от продажбата, ще дължите такса за заличаване на ипотеката. Това включва банкови такси и нотариална такса (около 150-300 евро).
Maintenance fee: За да продадете апартамент в затворен комплекс в Банско, трябва да представите служебна бележка от домоуправителя или управляващата компания, че нямате задължения за поддръжка. Ако дължите такси за минали години, ще трябва да ги платите преди сделката.
6. Как да изчислим реалната печалба?
Нека обобщим всичко в една примерна калкулация за продажба на апартамент в Банско на цена 60,000 евро (собственост под 3 години):
| Selling price | 60,000 € |
| (-) Брокерска комисиона (3% без ДДС) | – 1,800 € |
| (-) Документи и сертификати | – 100 € |
| (-) Данък печалба (примерно върху 20к печалба) | – 2,000 € |
| ЧИСТА СУМА ЗА ПОЛУЧАВАНЕ | 56,100 € |
Нуждаете се от финансов план за продажбата?
Не позволявайте на таксите да “изядат” печалбата ви. Ние можем да изготвим точен разчет на всички разходи преди да пуснете имота на пазара.
Conclusion
Познаването на всички данъци при продажба на имот в Банско е вашето най-силно оръжие. Винаги заделяйте буфер от около 500-1000 евро за непредвидени административни разходи и погасяване на стари битови сметки. Ако не сте сигурни дали дължите 10% данък печалба, консултирайте се с нас или със счетоводител преди подписване на договора. Правилното планиране гарантира спокойствие и максимална възвръщаемост.
English (UK)