🎿 Bansko Property Pulse: The Big Pre-Christmas Offer (Week 50)

Date: 15 декември 2025 г. Статус на пазара: High Supply / Buyer's Market

Докато лифтовете бавно започват да се завъртат за новия сезон, пазарът на недвижими имоти в Bansko вече работи на пълни обороти. Навлизайки в 50-ата седмица на годината, данните показват съществена промяна в нивата на инвентара – сигнал, който умните купувачи не бива да пренебрегват. „Коледната треска“ не важи само за туристите; продавачите буквално заливат порталите с нови оферти, създавайки уникален прозорец от възможности, преди пикът на сезона през януари.

1. The market in brief: What do the numbers show?

Най-важният показател тази седмица е обемът. Наблюдаваме скок от близо 15% в активните обяви спрямо ноември, което изтласква общия брой на наличните жилища в големите портали (Alo.bg / Imot.bg) до над 750 единици.

Въпреки този прилив на предлагане, цените остават устойчиви, без резки спадове.

• Общо активни обяви: 751 (↑ Ръст)

• Средна офертна цена: 1 165 €/кв.м (↔️ Стабилно)

• Частни лица срещу Агенции: Агенциите продължават да държат около 80% от пазара, но обявите директно от собственик (For Sale by Owner) леко се покачват до около 210 броя тази седмица.

2. Detailed analysis: Prices by apartment type

Средната цена от 1 165 €/кв.м често прикрива реалната картина. Пазарът е силно фрагментиран и ценообразуването варира драстично в зависимост от това дали търсите инвестиционен имот за отдаване под наем (студио) или ваканционен дом за семейството (тристаен).

• Студиа (Входно ниво)

  • Availability: Висока ликвидност. Около 260 активни обяви.

  • Price range: 42 000 € – 55 000 €

  • Analysis: Студиата остават най-търгуваният актив. Въпреки това, офертите под 40 000 евро са на изчезване. Ако откриете обзаведено студио в зоната на Гондолата за под 45 000 €, това се счита за „гореща сделка“.

• Двустайни апартаменти (Златната среда)

  • Availability: Основната част от пазара. Около 300 активни обяви.

  • Price range: 65 000 € – 85 000 €

  • Analysis: Този сегмент показва най-големите разлики в цените. Можете да намерите имоти за ремонт на цена около 60 000 €, докато новото строителство в същия район гони 90 000 €+. Тук купувачите имат най-голяма сила за преговори поради силната конкуренция между продавачите.

• Тристайни апартаменти (Семейни жилища)

  • Availability: Започва да се усеща дефицит. Около 150 активни обяви.

  • Price range: 95 000 € – 120 000 €

  • Analysis: Тези жилища предлагат най-добра стойност на квадратен метър, като често падат под 1 000 €/кв.м за старо строителство. По-трудно се отдават за краткосрочен наем, но са отлични за дългосрочно запазване на стойността.

3. Сделка на седмицата: „Находката“ под 40k

• What we found: Двустаен апартамент (64 кв.м) в комплекс Pirin Park (до границата с Разлог).

• Price: 37 000 € (~579 €/кв.м).

• Why it's important: Да намериш истински апартамент с отделна спалня (а не преградено студио) под 45 000 евро е най-трудната задача през 2025 г. Тази обява е на цена, почти наполовина по-ниска от средната за пазара.

• The catch: При тази цена очаквайте компромис – партерен етаж, северно изложение или нужда от освежаване. Въпреки това, входната цена е толкова ниска, че рискът е минимален.

• 👉 Виж офертата в Bulgarian Properties

4. Червен флаг: „Мечтателят“

• The announcement: Студио от 40 кв.м в зона Грамадето с цена 68 500 €.

• Сметката: Това е стряскащите 1 709 €/кв.м.

• Our comment: Продавачите често ценообразуват имотите си на база емоционална привързаност или сравнявайки се с цените на съседните 5-звездни хотели. Освен ако имотът не върви с гарантиран договор за наем или луксозни СПА удобства, плащането на над 1 500 €/кв.м за студио на вторичен пазар е финансов капан. Избягвайте.

5. Тренд Радар: Пазар на две скорости

В Банско се оформя опасно раздалечаване на цените.

• Lane 1 (Secondary Market): Старите апартаменти (строени 2008-2012) застояват на нива 950 – 1 050 €/кв.м. Продавачите са мотивирани и склонни на преговори.

• Lane 2 (New construction): Нови проекти като „Orchard“ или „Pirin Castle“ стартира продажби на нива 1 500 – 1 800 €/кв.м.

• Forecast: Тази пропаст е твърде голяма. Или новото строителство ще претърпи корекция, или (по-вероятно) цените на вторичния пазар ще бъдат изтеглени нагоре през 2026 г. Покупката на старо строителство сега на практика ви дава 40% отстъпка спрямо имотите „на зелено“.

6. Присъдата: Купувай или Чакай?

🟢 КУПУВАЙ. Сезонният скок на инвентара ви дава избор, какъвто нямахме през август. Фокусирайте се върху двустайни имоти (вторичен пазар) под 75 000 €. Преговаряйте смело – продавачите знаят, че ако не продадат до януари, може да останат с имота чак до пролетта.