Задължителен ли е нотариусът при сделка с имот?
Краткият и категоричен отговор е: ДА, абсолютно задължителен е.
Според българското законодателство (Закон за собствеността и Закон за задълженията и договорите), прехвърлянето на право на собственост върху недвижим имот става единствено чрез подписване на Notarial deed.
Предварителният договор, който може би вече сте подписали, е само обещание за бъдеща сделка, но той не ви прави собственик. Нотариусът е длъжностното лице, натоварено от държавата да гарантира законността на сделката. Неговите функции включват:
- Проверка на самоличността и дееспособността на страните.
- Уверяване, че продавачът е реалният собственик.
- Проверка за тежести върху имота (ипотеки, възбрани) в деня на сделката.
- Вписване на новия собственик в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
Критично важно: Компетентност по район (Защо Разлог?)
Това е най-честата грешка, допускана от купувачи, които не са от региона. Не можете да изповядате сделка за имот в Банско при нотариус в София, Пловдив или Варна.
Правилото за местна компетентност: Сделката с недвижим имот трябва задължително да се извърши от нотариус, в чийто съдебен район се намира имотът. Град Банско, както и околните населени места (Добринище, Баня, Елешница), попадат в района на Районен съд – Разлог.
Следователно, вие трябва да изберете нотариус в Банско или Разлог, който е вписан в Нотариалната камара с район на действие РС-Разлог. Физически канторите на тези нотариуси се намират предимно в град Разлог (административният център на 6 км от Банско), но някои от тях имат приемни дни или офиси и в самия град Банско за удобство на клиентите.
Действащи нотариуси в района (Актуално към 2026 г.):
В района работят няколко утвърдени специалисти с дългогодишна практика. Ето някои от най-известните кантори, с които често работим:
- Notary Sashka Vitanova (рег. № 489)
Адрес: гр.Разлог, пл. „Преображение“ № 7, ет. 1, офис 1
Телефон: 0747 80 185
Мобилен: 0887 785 168 - Notary Natalia Mavrodieva (рег. № 494)
Адрес: гр.Разлог, ул. „Бяла река“ № 14, ет. 1
Телефон: 0747 80 222
Мобилен: 0889 22 80 64
Забележка: Според регистъра на Нотариалната камара, за периода 2025–2027 г. фигурира заместник-нотариус Спасимира Фарфарова за тази кантора.
- Notary Lilyana Mutafchieva-Kadeva (рег. № 502)
Адрес: гр.Разлог, ул. „Св. Климент Охридски“ № 1, ет. 1, ап. 1
Телефон: 0747 80 060 - Notary Snezhana Kolevichina (рег. № 505)
Адрес: гр.Разлог, ул. „Охрид“ № 16 А
Телефон: 0747 80 920 - Notary Mila Konovska (рег. № 553)
Адрес: гр.Разлог, пл. „Преображение“ № 7, ет. 2, офис 4 и 5
Телефон: 0747 82 299
*Забележка: Силно препоръчваме да запазите час за сделка поне 1-2 седмици предварително, особено в активния зимен или летен сезон, когато натоварването е голямо.
Кой плаща нотариалните такси в Банско?
Това е въпрос на договорка между страните, но в региона на Банско има твърдо установена търговска практика:
Стандартна Практика
В 95% от случаите в Банско, всички разходи по прехвърлянето (местен данък, нотариална такса, такса вписване) се заплащат изцяло от КУПУВАЧА.
По Закон (ЗЗД)
Ако няма изрична уговорка в договора, разноските по сделката се делят поравно (50/50) между купувач и продавач.
Съвет за продавачите: За да избегнете неприятни изненади в деня на сделката, уверете се, че в Предварителния договор изрично е записано, че всички разноски по нотариалното прехвърляне са за сметка на купувача.
Разбивка на таксите: Какво точно плащате?
Сумата, която купувачът плаща в кантората на избрания нотариус в Банско, не отива само за неговото възнаграждение. Нотариусът действа като “събирач” на държавни и общински вземания. Общата сума се състои от три основни пера, които се изчисляват върху „материалния интерес“ (което е по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка).
| Вид такса | Размер (За Община Банско 2026) | Къде отиват парите? |
|---|---|---|
| 1. Местен данък (МДТ) за придобиване | 3.0% от стойността | Директно в бюджета на Община Банско. Това е най-голямото перо. |
| 2. Нотариална такса | По Тарифа (пропорционална скала) + 20% ДДС | Възнаграждение за работата на нотариуса и екипа му. |
| 3. Такса вписване | 0.1% от стойността (минимум 10 лв.) | Към Агенция по вписванията (Държавния бюджет). |
Реален пример за 2026 г. (Сделка за 60,000 Евро)
Нека приемем, че купувате апартамент в Банско с продажна цена 60,000 евро (и данъчната оценка е по-ниска). Ето ориентировъчна калкулация на разходите при нотариуса:
- Местен данък (3%): 1,800 €
- Нотариална такса (по тарифа + ДДС): Приблизително 530 € – 580 €
- Такса вписване (0.1%): 60 €
- Допълнителни такси: (за преписи, декларации, проверка на тежести в деня на сделката): Около 80 € – 120 €
ОБЩО ОРИЕНТИРОВЪЧНИ РАЗХОДИ: Между 2,470 € и 2,560 €
(Важно: Тази сметка е приблизителна. Точната сума до стотинка се изчислява от счетоводството на нотариалната кантора в деня на сделката.)
Допълнителна сигурност: Доверителна сметка (Ескроу)
През 2026 г., при сделки с по-висока стойност или когато страните не се познават (особено при дистанционни продажби), често се използва услугата “Нотариална доверителна сметка” (Escrow account).
При този механизъм купувачът превежда парите не директно на продавача, а по специална сметка на нотариуса before подписването на акта. Нотариусът нарежда парите към продавача едва след като сделката е успешно вписана и е гарантирано, че купувачът е новият собственик. Това е най-сигурният начин за плащане, който елиминира риска от измама. Тази услуга се заплаща допълнително по тарифата на нотариуса.
Искате точна калкулация преди сделката?
Не гадайте колко пари да подготвите. Ние работим ежедневно с всички компетентни нотариуси в района и можем да ви изготвим прецизен предварителен бюджет за вашата сделка.
Conclusion
Работата с компетентен нотариус в Банско (или по-точно в района на РС-Разлог) не е просто законова формалност, а най-важната гаранция за сигурността на вашата инвестиция. Добрата организация, предварителното запазване на час и ясното уточняване кой поема разходите са ключови за гладкото протичане на процеса. Бъдете финансово подготвени за съпътстващите разходи, които в Община Банско са малко по-високи заради 3-процентния местен данък, и не се колебайте да използвате доверителна сметка за максимална сигурност.
English (UK)