Налоги с продажи недвижимости в Банско: Когда нужно платить налог 10%?

Согласно болгарскому законодательству, продажа недвижимости рассматривается как источник дохода. Поэтому крайне важно знать размер подлежащих уплате налогов. налоги на продажу недвижимости. Стандартная ставка налогообложения для этого вида дохода составляет 10%. Однако хорошая новость заключается в том, что Закон о подоходном налоге с физических лиц (PITA) предусматривает ряд исключений и “лазеек”, которые полностью освобождают вас от этой обязанности, если вы соответствуете определенным условиям.

В этой четвертой части нашего Руководства для продавцов мы подробно рассмотрим, как формируется налогооблагаемая сумма, когда государство не взимает с вас ни копейки, и каковы особенности для иностранных владельцев недвижимости. Банско.

1. Золотое правило: налогом облагается ТОЛЬКО прибыль.

Наиболее распространенное заблуждение среди продавцов — это опасение, что им придется платить налог 10% со всей суммы, полученной от покупателя. Это категорически неверно. Налог подлежит уплате. только на положительную разницу разница между ценой, по которой вы продаете сегодня, и ценой, по которой вы приобрели недвижимость в прошлом (плюс вычет установленных законом расходов).

Пример:
Допустим, вы приобрели студию в Банско в 2022 году за 30 000 евро.
Сегодня, в 2024 году, вы продаете его за 45 000 евро.
Ваша валовая прибыль составляет 15 000 евро.
Из этих 15 000 евро вы вычитаете установленные законом расходы по статье 10% (1500 евро), в результате чего налоговая база составляет 13 500 евро.
С этой суммы вы должны уплатить налог 10%, который равен... 1350 евро.

Важно: если вы продаете недвижимость с убытком (по цене ниже или равной цене покупки), вы не получаете доход и, следовательно, не обязаны платить налог.

2. В каких случаях вы полностью освобождаетесь от уплаты налогов при продаже недвижимости?

Закон благоприятен для владельцев, имеющих долгосрочные отношения с компанией. Существует три основных варианта, при которых вы полностью освобождаетесь от уплаты налогов, независимо от размера вашей прибыли от сделки.

Пример А: “Правило 3 лет” (один жилой объект недвижимости)

Вы не обязаны платить налог, если продаете товары в течение календарного года. только один жилой объект (квартира, дом, студия) и прошли более 3 полных лет между датой его приобретения (покупки) и датой его продажи.

Пример: Если ваш нотариально заверенный договор купли-продажи датирован 15 марта 2021 года, вы можете продать недвижимость без налоговых последствий в любое время после 16 марта 2024 года.

Вариант Б: “Правило 5 лет” (до двух объектов недвижимости)

Если вы инвестор, владеющий несколькими объектами недвижимости, вы можете продать до два объекта недвижимости (включая сельскохозяйственные земли, гаражи, коммерческие помещения) в течение одного года без уплаты налогов, при условии, что вы являлись их владельцем. более 5 лет.

Случай C: Имущество, приобретенное по наследству или в результате возврата имущества.

3. Как доказывается “стоимость приобретения”?

Если вы не подпадаете ни под одно из исключений (например, вы купили квартиру в Банско "с нуля" в спекулятивных целях и сразу же после этого ее продаете). Акт 16), вам придется рассчитать и уплатить налог. Для этого необходимо официально подтвердить цену приобретения:

• При стандартной покупке и продаже: В качестве основы используется цена, указанная в нотариальном акте при покупке недвижимости.
• Для самостоятельного строительства: Документально подтвержденная стоимость (счета-фактуры, договоры) строительства объекта.
• При получении в дар: Цена приобретения — это налоговая оценка имущества на момент самого дарения.

4. Особые правила для иностранных граждан в Банско

Поскольку значительная часть продавцов в Банско — иностранцы (граждане Великобритании, Ирландии, Израиля, Греции), важно отметить несколько особенностей:

• Территориальный принцип: Поскольку недвижимость физически расположена на территории Республики Болгария, доход от ее продажи считается полученным из источника в Болгарии. Следовательно, налог, если таковой имеется, уплачивается здесь, в Национальное налоговое агентство.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН): Болгария заключила подобные соглашения с десятками стран. Это означает, что если вы платите налог на прибыль по статье 10% в Болгарии, вы можете предъявить документ в своей стране, чтобы избежать двойного налогообложения одной и той же суммы.
• Идентификация: Для подачи налоговой декларации в Болгарии иностранцу необходим официальный номер Национального налогового управления (НРУ) или номер BULSTAT.

5. Сроки подачи декларации и оплаты

Крайне важно помнить, что Нотариус не удерживает этот налог автоматически. На момент совершения сделки (в отличие от местного налога на приобретение, который уплачивает покупатель). Декларирование и уплата налога на прибыль являются вашей личной ответственностью.

• Как декларировать: Ежегодная налоговая декларация (ЕНД) подается в соответствии со статьей 50 Закона о подоходном налоге с физических лиц (Приложение 5).
• Крайний срок: Декларация подается, и налог уплачивается в установленный срок, с 10 января по... 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Пример: Если сделка была совершена в августе 2024 года, вы должны задекларировать и уплатить налог до 30 апреля 2025 года.