Представете си следната ситуация: Харесали сте апартамент в Банско. Сградата е красива, фасадата е завършена, има дограма, дори плочките в коридорите са залепени. Брокерът (или строителят) ви успокоява: “Всичко е готово, имаме Акт 15, само чакаме комисията за Акт 16. Формалност е.”

Внимавайте! В света на недвижимите имоти, особено в курортните зони, думата “формалност” често прикрива проблеми за милиони левове. Истината е, че сграда без Акт 16 е просто купчина строителни материали, подредени във формата на блок.

Защо някои сгради остават “вечно чакащи”? Какви са причините Държавната приемателна комисия (ДНСК) или Общината да откажат заветния подпис? Ето 5-те най-чести сценария, които блокират имотите в Банско.

1. Проклятието на “Трафопоста” (Липса на присъединяване)

Това е причина №1 за незавършените сгради в Банско през последните 15 години. Сградата може да е перфектно построена, но ако няма осигурена мощност и връзка към електропреносната мрежа, тя никога няма да получи разрешение за ползване.

2. Алчността: Съществени отклонения от проекта

Вторият най-чест убиец на Акт 16 е разминаването между това, което е на чертежа (одобрения архитектурен проект), и това, което е построено в действителност.

Примерите в Банско са многобройни:

• Допълнителен етаж: По проект сградата е 4 етажа, но строителят е решил да направи “скрит” пети етаж в подпокривното пространство и да продаде още апартаменти.
• Промяна на предназначението: Подземният паркинг е превърнат в СПА център или складовете са направени на ателиета.
• По-голяма застроена площ: Сградата е “излязла” извън очертанията си и е навлязла в съседен имот или общинска земя.

Резултатът: ДНСК отказва въвеждане в експлоатация, докато не се премахнат незаконните части. А премахването на етаж често е невъзможно без разрушаване на цялата конструкция.

3. Проблеми със земята и регулацията

Понякога проблемът не е в тухлите, а в земята под тях. Банско граничи с Национален парк “Пирин” и екологичното законодателство е строго.

Има случаи на сгради, построени върху земеделска земя, чиято процедура за промяна на статута (УПИ) не е завършена правилно. Или пък се оказва, че част от сградата попада в защитена зона или сервитут на далекопровод. В такива случаи узаконяването е практически невъзможно, а сградата остава паметник на беззаконието.

4. Липсващи “Дребни” документи

За да се свика приемателна комисия за Акт 16, строителят трябва да представи папка с документи, дебела колкото “Война и мир”. Липсата на дори един от тях спира процеса:

• Технически паспорт на сградата: Задължителен документ, който описва всички характеристики на строежа.
• Договори с ВиК: Подобно на тока, ако няма изградена канализация или водопроводът не е предаден на ВиК дружеството, няма Акт 16.
• Пожарна безопасност: Ако стълбищата са по-тесни от стандарта или няма пожарни хидранти, пожарната няма да подпише протокола.

5. Финансов крах на инвеститора

Това е най-тъжната причина. Издаването на Акт 16 струва пари – държавни такси, такси за надзорна фирма, такси за кадастър.

Ако строителят е фалирал след Акт 15 (разпродал е всичко и парите са похарчени), няма кой да задвижи процедурата. Собствениците на апартаменти се оказват в патова ситуация – те притежават имотите (с Нотариален акт), но не могат да ги ползват законно. Единственият изход е да се сдружат и да платят процедурите от джоба си, което е трудно при сграда с 50 собственици, половината от които чужденци.

Как да проверите преди покупка?

Не разчитайте на честната дума на продавача. Ето три стъпки за проверка:

1. Проверка в Община Банско: Пуснете запитване за статута на строежа. Има ли заповеди за спиране?
2. Проверка в Електрохолд/ВиК: Има ли сградата открита партида и платен договор за присъединяване?
3. Изисквайте “Удостоверение по чл. 181 от ЗУТ”: Това е документът за степен на завършеност (Акт 14/15). Вижте датата. Ако Акт 14 е от 2009-та година, а още няма Акт 16 – бягайте далеч.

Заключение

Липсата на Акт 16 не винаги е фатална – понякога е въпрос на месеци забавяне. Но често е диагноза за “клинична смърт” на инвестицията. Разликата между двете състояния се крие в документите. Ако не можете да ги разчетете сами, потърсете експерт, преди да платите капарото.